Как оформить доли в ипотечной квартире

Содержание

Соглашение о разделе ипотечной квартиры:образец соглашение о разделе квартиры в ипотеке

Как оформить доли в ипотечной квартире

Соглашение о разделе ипотечной квартиры между супругами составляется, если оба согласны со всеми условиями.

Но понадобится еще и согласие банка: до погашения ипотеки он является залогодержателем, и, если планируется переоформление права собственности, без его ведома сделать это не получится, в Росреестре попросту откажут в регистрации изменений.

Рассмотрим, что представляет собой соглашение о разделе имущества, как можно поделить ипотечную недвижимость и как все правильно сделать.

Что такое соглашение о разделе имущества

Согласно ст. 38 СК РФ, общее имущество может быть поделено между супругами по соглашению. Общей считается любая недвижимость, приобретенная в браке, в том числе и ипотечная квартира

Но есть несколько особенностей:

  1. Если первоначальный взнос перечислялся до заключения брака, эта сумма не делится.
  2. Если покупалась квартира в новостройке, и право собственности зарегистрировано до расторжения брака, все будет делиться между супругами.
  3. Если стороны заключили брачный договор, общенажитые ценности делятся согласно его условиям. Соглашение заключать не нужно. Если же условия меняются, оформляется дополнительное соглашение к договору.
  4. Соглашение о разделе должно быть удостоверено нотариусом.

Обратите внимание! По соглашению можно поделить имущество как угодно. Но когда речь идет об ипотечной квартире, понадобится разрешение банка, так как затрагиваются его интересы. Процедуру необходимо согласовывать с ним.

Раздел ипотечной квартиры по соглашению

Реально разделить недвижимое имущество сложно, а в случаях раздела ипотечной квартиры проблемы увеличиваются многократно.

Для раздела такой недвижимости есть несколько вариантов:

  1. Право собственности переоформляется в пользу одного из супругов. Вместе с этим заключается допсоглашение к ипотечному договору, согласно которому заемщиком становится супруг, которому досталась квартира. Вторая сторона по договоренности может получить денежную компенсацию своей доли.
  2. Стороны погашают остаток задолженности самостоятельно, затем продают квартиру и делят вырученные деньги согласно условиям соглашения.
  3. Супруги находят покупателя, готового внести аванс, равный остатку долга. Обременение снимается, недвижимость продается, а деньги делятся между сторонами.
  4. Выделяются доли в праве собственности для каждого, ипотека делится пропорционально выделенным долям. Такое маловероятно, и не все банки идут на это. Кроме того, выделение долей подразумевает возможность совместного проживания, и оба супруга становятся заемщиками.

Важно учитывать, что не каждый банк согласится делить ипотеку между бывшими супругами. Для этого придется перезаключать ипотечный договор. Кроме того, второй супруг должен соответствовать всем требованиям кредитора в плане кредитной истории и нагрузки, уровня зарплаты. Если эти требования не соблюдаются, шанс на выделение долей с последующим заключением двух ипотечных договоров очень мал.

Раздел квартиры при погашенной ипотеке

Если ипотека уже погашена поделить квартиру намного проще: не нужно согласовывать сделку с банком. Стороны могут распорядиться недвижимостью как угодно:

  1. Продать, деньги поделить между собой.
  2. Выделить доли друг другу.
  3. Переоформить только на одного супруга, при этом второй указывает в соглашении отказ от своей доли в пользу мужа или жены.

Важно! Если для покупки квартиры или погашения ипотеки использовался материнский капитал, владелец сертификата обязан выделить доли всем членам семьи. Размер таких долей законодательством не определяется. В дальнейшем детские доли разделу не подлежат, но долю второго супруга можно выкупить.

Можно ли выделить доли в квартире в натуре

Выделение долей в натуре допускается лишь в том случае, если есть техническая возможность, и можно сделать два отдельных входа. Для квартиры это весьма проблематично, и подобную перепланировку вряд ли одобрят.

Если все же доли удается выделить в натуре, фактически квартира делится на две разные жилплощади. Собственниками долей становятся супруги, и они существуют независимо друг от друга, как если бы это изначально были две разные квартиры. Ипотечный договор в таком случае переоформляется на каждого. Но на практике это практически невозможно.

Как оформить соглашение: пошаговая инструкция

Для начала нужно составить проект соглашения и обратиться в банк для согласования. Это не требуется лишь в том случае, если супруги заблаговременно погашают задолженность, дожидаются снятия обременений и продают квартиру: в таком случае разрешение кредитора не понадобится.

В остальных случаях процедура пошагового выглядит так:

  1. Стороны договариваются, на каких условиях будет поделена недвижимость.
  2. Составляется проект соглашения. С ним заемщик обращается в банк для получения разрешения. Без этого документа нотариус соглашение не удостоверит.
  3. Если кредитор согласен пойти на уступки, супруги обращаются к нотариусу за удостоверением уже окончательного соглашения.
  4. Документ подписывается, каждому супругу остается по одному экземпляру. Третий отдается нотариусу на хранение, четвертый предоставляется в банк.
  5. При необходимости ипотечный договор переоформляется на основании соглашения. Оба супруга становятся заемщиками, либо договор заключается только с одним из них, если квартира переходит в его собственность.

Обратите внимание! Соглашение можно оформить до расторжения брака, во время бракоразводного процесса, или после развода. Сроки законодательством не ограничиваются, имущество делится в любое время.

и образец соглашения

Законодательством форма соглашения не регламентируется. Но нотариус не удостоверит его, если оно не будет содержать все данные об имуществе, банке, ипотеке и супругах:

  • Ф.И.О., адреса регистрации, паспортные данные мужа и жены;
  • Адрес, кадастровый номер, стоимость делимой недвижимости, площадь, количество комнат;
  • Сведения о выделенных долях (если выделялись);
  • Номер ипотечного договора, остаток задолженности, на кого переводится долг;
  • Размер компенсации, которая должна быть выплачена одному из супругов при отказе от доли в недвижимости в пользу второго;
  • Дата заключения и подписи обоих супругов.
Соглашение о разделе квартиры в ипотеке

Документы при составлении соглашения

При обращении к нотариусу понадобятся паспорта обеих сторон, а также другие документы:

  1. Соглашение в четырех экземплярах.
  2. Выписка из ЕГРН.
  3. Ипотечный договор.
  4. Справка об остатке задолженности от банка.

Расходы при оформлении соглашения

За нотариальное удостоверение соглашения придется заплатить госпошлину – 0,5% от стоимости имущества, но не более 20 000 руб. (ст. 333.24 НК РФ). Даже если после расчета сумма оказалась больше, уплачивается только 20 000 руб. согласно ограничениям. Для расчета используется кадастровая или рыночная стоимость на усмотрение сторон.

Если же супругам, помимо удостоверения, нужно составление документа, это оплачивается отдельно, и в госпошлину не входит. Здесь уже все зависит от расценок нотариуса, но в общей сложности в среднем отдается 20 000-30 000 руб.

Согласие банка на раздел ипотеки

Иногда при разводе люди договариваются, что составят соглашение, но согласовывать это с банком не будут. После этого оба вносят свои доли для оплаты обязательных платежей, и формально у кредитора претензий быть не может. Но по закону он вправе оспорить соглашение.

Второй вариант – не заключать соглашение, а устно распределить, кто и в каком размере будет погашать ипотеку. Здесь юридически все чисто: сделка не заключена, значит, интересы банка не нарушены. Но для одного из супругов это чревато тем, что второй рано или поздно откажется платить, и все равно придется возвращаться к урегулированию данного вопроса официально.

Заключение

Разводящиеся супруги могут поделить ипотечную квартиру, предварительно согласовав все с банком. Для этого составляется проект соглашения, после согласования он подписывается у нотариуса. Не удостоверенный им документ юридической силы не имеет.

Если же стороны погашают ипотеку самостоятельно, обременения снимаются, и недвижимостью в дальнейшем можно распоряжаться как угодно: оставить только мужу или жене с выплатой компенсации второй стороне, выделить обоим доли, или продать недвижимость, а деньги поделить поровну.

Источник: https://ros-pravo.info/razdel-imuschestva/soglashenie-o-razdele-ipotechnoy-kvartiry-obrazets/

Можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру?

Как оформить доли в ипотечной квартире

По закону недвижимость может быть оформлена в долевую собственность с определением долей между сторонами независимо от того, будет ли она куплена за наличные деньги или в ипотеку, находятся ли стороны в официальном или гражданском браке.

В кредитном договоре стороны будут иметь статус созаемщиков, обязанных в долевом отношении платить ипотечные взносы.

Препятствия могут возникнуть только со стороны банков, не желающих брать на себя риски в случае разрыва пары, официально не узаконившей свои отношения, где одна из сторон неплатежеспособна (не трудоустроена).

Оформлять собственность и ипотечный кредит только на имя неофициального супруга не рекомендуется.

Поскольку в будущем он может оспорить права второго супруга, официально не вносящего взносы на погашение ипотечного кредита и не имеющего с ним общего бюджета.

В настоящий момент на законодательном уровне решается вопрос приравнивания прав и обязанностей супругов, находящихся в гражданском браке, к официально зарегистрированным, однако это момент до конца еще не урегулирован.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Дает ли «гражданский брак» права на недвижимость?

Отвечает судебный юрист отдела «Адвокатские услуги» юридической компании Urvista Рената Кашина:

Как мы понимаем, под «гражданским» браком Вы подразумеваете совместное проживание без регистрации брака в ЗАГС. При таких отношениях отсутствуют права и обязанности супругов, отсутствует режим совместного имущества супругов.

Поэтому разделить на доли ипотечную квартиру не получится ни во время совместного проживания, ни в случае распада Ваших отношений, так как она всегда будет принадлежать только Вашему «гражданскому» супругу, даже если Вы внесете из своих средств первоначальный взнос и будете вместе платить кредит.

Для определения долей в квартире Вам необходимо либо регистрировать официальный брак и после заключения брака покупать квартиру в ипотеку — тогда имущество, зарегистрированное на одного из супругов, будет считаться совместно нажитым имуществом обоих супругов и его можно будет разделить по ½ доле в случае расторжения брака — либо не регистрировать брак в органах ЗАГС, но выступать в кредитном договоре в качестве созаемщика вместе с гражданским супругом. Таким образом, вы вместе будете платить кредит, а также вместе с неофициальным мужем Вы лично будете выступать в качестве покупателя в договоре купли-продажи квартиры и сможете зарегистрировать право собственности на квартиру по ½ доле на каждого.

Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Банки действительно рассматривают доходы заемщиков и их супругов, однако стоит учитывать, что квартира, приобретенная в официальном браке, априори будет считаться совместной собственностью.

Стоит отметить, что многие банки просят выводить неплатежеспособных супругов из числа правообладателей посредством брачного договора. Такие требования выдвигают банки «ДельтаКредит» и «Альфа-банк».

Долевая собственность в Вашем случае возможна только при подписании соглашения о разделе имущества либо иного способа определения долей.

Если ДДУ оформлен до брака, является ли квартира совместным имуществом?

Может ли муж подарить жене свою долю ипотечной квартиры?

Отвечает заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова:

Приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка, поэтому различного рода действия, связанные с объектом недвижимости, подразумевают получение согласия от кредитного учреждения-залогодержателя. По сути решение вопроса переходит в рамки доверительных отношений — гражданский муж может наделить долями в квартире после погашения ипотеки.

Отвечает специалист по сопровождению сделок с недвижимостью АН «Загородный стиль» Виктория Нардина:

В такой ситуации у Вас есть два варианта.

  1. Зарегистрировать брак. По закону супруга является обязательным созаемщиком, даже если официально не трудоустроена. В таком случае Вы обязательно будете подписывать кредитный договор, и любая недвижимость, которую супруг приобретет на свое имя, все равно будет общей совместной, то есть по половине каждому. Также Вы имеете право заключить брачный договор, чтобы сразу распределить доли в квартире, которые Вы хотите, но это уже зависит от банка. Некоторые выставляют требование, что титульному (основному) заемщику должно принадлежать не менее 50% объекта, а другим банкам все равно, хоть 1/100 ему оставляйте.
  2. Можно при подаче заявки на ипотеку указать Вас как поручителя без учета платежеспособности, что также дает Вам право оформить на себя часть приобретаемого объекта. Однако здесь действует то же ограничение, что и в предыдущем варианте: от регламента банка зависит доля, на которую Вы можете претендовать при оформлении собственности.

Лично по моему опыту, лучше первый вариант: покупаете квартиру в общую совместную собственность, и в случае неприятных обстоятельств половина точно Ваша.

Здесь все более прозрачно: вместе взяли ипотеку, вместе стали собственниками, вместе ее и платите.

Есть еще запасной вариант — взять созаемщиком кого-то из Ваших родственников (родителей, например) и какую-то часть квартиры оформить на него.

Как переоформить долю в ипотечной квартире на жену?

Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе?

Отвечает юрисконсульт офиса «Новослободское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Валентина Киселёва:

Как правило, при покупке квартиры в ипотеку объект оформляется в собственность того лица, которое является заемщиком денежных средств. Для оформления квартиры в собственность нескольких лиц необходимо, чтобы все эти лица являлись созаемщиками. Возможность включения Вас в число созаемщиков необходимо обсуждать с банком, в котором планируется взять кредит.

При оформлении квартиры только на Вашего гражданского мужа квартира станет его личной собственностью, и в случае прекращения между вами отношений возможность выделения Вам доли квартиры будет зависеть только от его желания.

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Есть несколько вариантов оформления квартиры, приобретаемой с использованием кредитных средств. При условии, что второй супруг выступает созаемщиком или поручителем по кредиту, возможно оформить в совместную (без определения долей) или в долевую собственность (доли определены). Также возможно оформление в единоличную собственность заемщика (титульным собственником будет один супруг).

В ситуации, когда титульным собственником является один из супругов, квартира будет находиться в совместной собственности в силу закона. Чтобы понять, какой вариант оформления возможен, необходимо ознакомиться с позицией банка, так как у каждого банка свои требования к оформлению недвижимости и заемщикам.

Если необходимо учесть вклад в приобретаемую квартиру личных денежных средств одного из супругов, можно воспользоваться вариантом заключения брачного договора, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Согласно ст. 42 ГК РФ брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Соответственно, стороны заранее, до приобретения имущества, могут предусмотреть юридические последствия той или иной сделки.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если вы с мужем в браке, то независимо от того, на кого оформлена квартира, она ваша совместная собственность. Даже если по документам собственник — супруг, то у Вас все равно есть ½.

Либо же Вы можете изначально оформить квартиру не в совместную (супружескую) собственность, а в долевую, то есть по ½ доли каждому. Но здесь нужно будет искать банк, который бы это одобрил.

Так как обычно титульным заемщиком (тем, на кого оформлена квартира) выступает тот супруг, кто официально работает. А созаемщиком идет второй из супругов.

Еще отмечу, что если сумма первоначального взноса — Ваша личная, то на случай развода стоит подстраховаться и оформить договор дарения этих денег именно Вам, например, от Ваших родителей. Тогда в случае развода у Вас будет доказательство того, что треть квартиры куплена на Ваши личные сбережения, а значит, делиться пополам будет только оставшаяся часть.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Насколько надежны брачные договоры?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_srazu_razdelit_na_doli_ipotechnuyu_kvartiru/7558

Определение долей в праве собственности на жилье при ипотеке и материнском капитале | Правоведус

Как оформить доли в ипотечной квартире

В соответствии с действующим законодательством РФ средства, выделяемые по программе материнский капитал 2017, можно направить на улучшение жилищных условий, в частности, на строительство, ремонт или приобретение жилья.

Вместе с тем, ряд законодательных актов содержит в себе такое важное юридическое понятие, как обязательство родителей о выделении долей детям в жилом помещении, в том числе, если это жилье приобреталось с использованием программы ипотечного кредитования.

Данным обязательством наше государство ограждает детей, не достигших совершеннолетнего возраста, от рисков остаться без жилья, возникающих вследствие определенных обстоятельств (развод, в случае смерти обоих родителей и другое).

Как правило, ипотека с привлечением средств материнского капитала выдается семейным парам, где оба супруга одновременно являются созаемщиками и собственниками жилья, купленного по ипотечному кредиту.

Важно! Ипотека с привлечением средств материнского капитала может быть оформлена только на одного из супругов, второй будет являться созаемщиком. Оформление кредитного продукта на других родственников не допускается.

Обязательство родителей о выделении долей детям в жилом помещении, приобретенном с привлечением средств маткапитала, составляется после того, как на руки был получен соответствующий сертификат.

В территориальном отделе ПФР составляется заявление о том, что полученные средства будут направлены на погашение кредитного займа на жилье.

Отметим, что специалист регионального ПФР в числе списка основных документов обязательно потребует наличие письменного обязательства в следующих случаях:

  • при рождении второго и последующих детей, являющихся основанием для получения сертификата на маткапитал; 
  • один из родителей уже является обладателем материнского капитала; 
  • при наличии непогашенного ипотечного кредита; 
  • планируется направить средства маткапитала на полное или частичное погашение ипотеки. 

Важно! ПФР не допускает использование средств материнского капитала на погашение ипотечного займа без заранее оформленного обязательства о выделении долей несовершеннолетним детям в жилом помещении, приобретенном по ипотеке.

Вышеназванное обязательство составляется собственником жилого помещения, на которого была оформлена ипотека, и который является лицом, гарантирующим выделение доли своим несовершеннолетним детям, рожденным в семье, а также супругу, если жилье находится в совместной собственности.

Также стоит заметить, что обязательство родителей о выделении долей распространяется на детей, имеющих с родителями официальные родственные связи (кровные родители, усыновители).

Пример.

Заключен семейный брак между женщиной и мужчиной с ребенком от первого брака, который в последующем стал жить во вновь образованной семье. Во время брака в семье родилось еще двое детей, но при этом, на первого ребенка мужа женой не были установлены официальные родственные связи.

Семья приобретает квартиру с привлечением средств маткапитала по программе ипотечного кредитования, в этом случае обязательство о выделении долей выставляется только на двоих совместно рожденных детей.

Если приобретаемая в ипотеку квартира является долевой собственностью и изначально оформлялась на детей и супругов в равных долях, в ПФР вместе с заявлением о распоряжении средствами маткапитала необходимо представить нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности.

Как составляется обязательство родителей

Обязательство родителей о выделении долей несовершеннолетним детям в жилом помещении, которое приобреталось по ипотеке, оформляется и удостоверяется нотариусом в соответствии с требованиями Федерального закона №256 от 29.12.2006 г. «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Обязательство составляется в присутствии обоих супругов, являющихся созаемщиками ипотечного кредита и в дальнейшем полноправными собственниками жилья. В случае, если заемщиком выступает один из родителей, у нотариуса необходимо только его личное присутствие.

Обязательство включает в себя условия по оформлению принадлежащей супругам квартиры, приобретенной по ипотеке с привлечение средств материнского капитала, в свою собственность и собственность своих детей, рожденных и имеющихся в семье на день исполнения этого обязательства.

Документ подписывается собственноручно родителями с обязательной расшифровкой фамилии, имени и отчества.

Срок исполнения обязательства

Согласно с ФЗ №256 от 29.12.2006 г.

 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» срок исполнения обязательства о выделении долей несовершеннолетним детям в жилом помещении, приобретенным за счет средств маткапитала, составляет 6 месяцев.

Истечение срока действия начинается с момента погашения ипотечного кредита в полном объеме и с залогового объекта жилой недвижимости будет снято обременение, официально зарегистрированное в Росреестре.

Важно! Доли в квартире должны быть выделены всем детям, рожденным в совместном браке, на момент полного погашения кредитной задолженности по ипотеке. К примеру, если ипотека оформлялась, когда в семье было только двое детей, а на момент ее погашения родился еще один ребенок, доли в квартире выделяются всем троим детям.

Какой размер долей выделятся на детей

В соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ норма жилой площади на человека составляет в среднем 12 квадратных метров и может варьироваться в зависимости от региона. Однако, при этом, согласно официальному обязательству, норма, которая должна быть выделена на детей по нормативному акту, является минимальным показателем и составляет 6 кв. метров.

Ответственность за неисполнение обязательства по выделению долей детям

Действующее российское законодательство не определяет конкретный орган, который бы устанавливал контроль за исполнением обязательства по выделению долей в квартире несовершеннолетним детям и меры ответственности для нарушителей, однако, нельзя утверждать, что такое правонарушение останется безнаказанным.

Как показывает практика, большинство случаев привлечения к уголовной ответственности связаны с мошенническими действиями в отношении обналичивания материнского капитала.

Но вместе с тем, привлечь к ответственности за нарушение по неисполнению обязательства по выделению доли в квартире несовершеннолетним детям, могут по такой мере, как: признание сделки по продаже квартиры недействительной.

Пример.

Молодые родители внесли средства материнского капитала в счет погашения ипотечного кредита, в дальнейшем, после снятия обременения с квартиры, доли несовершеннолетним детям не выделили, а объект недвижимости продали по договору купли-продажи.

Такую сделку вправе оспорить через суд любое заинтересованное лицо, в частности ПФР или ребенок, достигший совершеннолетнего возраста и не получивший свою долю в квартире. Сделка будет признана незаконной, квартира возвращена продавцу, последний, в свою очередь, будет обязан вернуть все полученные средства покупателю.

Кроме неисполнения обязательства, к нарушениям, влекущим за собой административную ответственность, относится факт нарушения сроков исполнения обязательства по выделению долей детям в квартире.

Подтверждением того, что ипотечный займ был погашен в полном объеме, является закладная, выданная банковской организацией.

Данный документ вместе с заявлением и оригиналами кредитного договора, договора о купле-продаже (договор ДДУ, если квартира приобреталась в новостройке), выпиской из ЕГРП предоставляется в Регистрационную палату.

После рассмотрения заявления факт снятия с объекта жилой недвижимости обременения будет официально зарегистрирован, подтверждение тому станет новая выписка из ЕГРП.

С момента снятия обременения в течение 6 месяцев родители должны исполнить обязательство по выделению долей в квартире несовершеннолетним детям.

Обязательство считается полностью исполненным после того, как выделение долей в квартире на детей пройдет государственную регистрацию в Госреестре. ПФР не требует никакой отчетности и уведомлений, подтверждающих исполнение обязательства.

Процедура выделения долей детям в ипотечной квартире, приобретенной с привлечением средств маткапиатала

Выделение детям долей в квартире, приобретенной за счет средств материнского капитала, может быть осуществлено двумя способами:

  • составление соглашения о выделении детям долей в жилом помещении в связи с использованием средств маткапитала;
  • составление родителями договора дарения долей в жилом помещении несовершеннолетним детям.

Теоретически оба способа полностью соответствуют нормам российского законодательства и представляют собой процедуру безвозмездной передачи доли в жилой недвижимости. Оба документа составляются у нотариуса в соответствии с нормами действующих законодательных актов. Каждый из них содержит следующие сведения:

  • полные данные всех участников соглашения с реквизитами паспортов; 
  • характеристики объекта жилой недвижимости; 
  • размер доли в квартире (или доме), определенный каждому участнику соглашения; 
  • регистрационный документ жилого помещения.

Соглашение или договор дарения составляются в нескольких экземплярах: по одному каждому из участников соглашения и один в регистрирующий орган, подписываются всеми сторонами.

В случае, если договор дарения долей составляется в пользу несовершеннолетних детей, документ должен содержать условие, кто является их законным представителем, и который в свою очередь и будет подписывать документ от имени одаряемых.

Какие нужны документы для выделения долей детям

Для исполнения обязательства по выделению долей детям в квартире, приобретаемой по ипотеке с привлечением средств маткапитала, необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • заявления о регистрации права на собственность на долю в квартире от имени каждого участника сделки (заполняется госрегистратором); 
  • соглашение о выделении в квартире долей или договор дарения в количестве экземпляров, равном числу участников сделки (подписывается сторонами в присутствии регистратора); 
  • оригиналы и копии документов, удостоверяющих личность родителей; 
  • оригинал и копия свидетельства о заключении брака; 
  • оригиналы и копии свидетельств о рождении всех участвующих в сделке несовершеннолетних детей;
  • оригинал и копия выписки из ЕГРП, подтверждающей право собственности на жилое помещение; 
  • оригинал документа, подтверждающего переход права собственности на объект недвижимости (договор ДДУ, договор купли-продажи и другое); 
  • оригинал квитанции об уплате госпошлины (сумма в равных долях делится на всех участников соглашения). 

Срок рассмотрения заявления и пакета документов в Росреестре или МФЦ составляет 10-12 рабочих дней. По результатам рассмотрения каждый заявитель получает на руки свидетельства о госрегистрации с указанием определенной доли в жилом имуществе.

Источник: https://PravoVedus.ru/practical-law/civil/opredelenie-doley-v-prave-sobstvennosti-na-zhile-priobretennoe-po-ipoteke-s-privlecheniem-sredstv-ma/

Оформление квартиры в собственность при ипотеке: пошаговый порядок регистрации права собственности, документы

Как оформить доли в ипотечной квартире

После заключения ипотечного договора у заемщиков часто возникает вопрос – как оформить квартиру в собственность после покупки по ипотеке? В данной статье мы рассмотрим особенности регистрации права на ипотечную квартиру, приобретенную в новостройке и на вторичном рынке жилья, расскажем куда можно обратиться для оформления жилья в собственность и какие для этого необходимы документы.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности оформления ипотечной квартиры в собственность

Приобретая квартиру за счет средств ипотечного кредита, заемщик сразу становится ее собственником (статья 1 ФЗ № 102), но распоряжаться своим жильем в полной мере еще не может. Пока все заемные средства не возвращены банку квартира находится в залоге и заемщик ограничен в своих действиях (статья 11 ФЗ № 102).

Ограничения прав заемщика

Плательщик по ипотечному кредиту имеет право проживать в приобретенной квартире, ремонтировать ее и использовать для нужд своей семьи. Однако существует ряд ограничений на некоторые действия, которые без разрешения залогодержателя собственник не может совершать:

  • регистрация в квартире лиц, которые не являются созаемщиками или сособственниками;
  • отчуждение жилого помещения;
  • перепланировка квартиры;
  • заключение договора аренды жилья;
  • переуступка права по ипотечному договору (статья 38 ФЗ № 102).

Все эти ограничения действуют до момента полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения с заложенного имущества.

На кого может быть оформлено право собственности?

Собственником квартиры, купленной в ипотеку, может быть одно или несколько лиц:

  1. Заемщик может оформить право собственности единолично. Если он состоит в браке, то квартира будет считаться совместной собственностью супругов.
  2. Созаемщики имеют право стать собственниками жилья. В качестве созаемщиков обычно выступают супруг, родители либо другие родственники заемщика.
  3. Несовершеннолетние дети должны быть включены в число сособственников, если в целях приобретения квартиры было продано жилое помещение, собственниками которого они являлись.

Созаемщики по согласованию между собой могут принять решение оформить право собственности только на одного из них и не воспользоваться правом стать сособственниками жилого помещения.

Право собственности на квартиру на вторичке

Регистрация права собственности на квартиру, приобретенную на вторичном рынке, осуществляется сразу после подписания договора купли-продажи по стандартным документам, а также подтверждающим залог имущества. При этом одновременно регистрируется право собственности нового владельца квартиры и вносится отметка об обременении в виде залога у банка.

Информация об обременении будет содержаться в выписке из ЕГРН до момента погашения ипотеки.

Право собственности на квартиру в новостройке

Оформить право собственности на квартиру в строящемся доме заемщик может только после сдачи его в эксплуатацию (статья 16 ФЗ № 214). Между оформлением договора долевого участия в строительстве, ипотечного договора и регистрацией права собственности может пройти несколько лет.

После передачи участнику долевого строительства объекта недвижимости по акту приема-передачи он может заниматься оформлением права собственности самостоятельно либо доверить решение данного вопроса застройщику.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Куда обращаться для регистрации права собственности?

Органом, регистрирующим переход права собственности на объекты недвижимости, является Росреестр. Однако подать документы на регистрацию можно разными способами:

  1. Зарегистрировать право собственности на приобретенное жилое помещение можно, обратившись в отделение Росреестра. Чтобы избежать проблем с очередями и сэкономить свое время можно зарегистрироваться на портале «Госуслуги» и в личном кабинете сайта Росреестра заранее выбрать дату и время приема.
  2. Сдать документы на регистрацию можно также через любой офис МФЦ. Ждать оформления документов придется на несколько дней дольше. Точное время получения готовых документов можно будет узнать на сайте МФЦ по номеру выданной расписки либо по телефону горячей линии МФЦ региона.
  3. Если договор купли-продажи подлежит нотариальному заверению в силу закона либо сторонами сделки принято такое решение, то после совершения всех необходимых действий нотариус сам может направить документы на регистрацию в Росреестр.

Необходимые документы

Для регистрации права собственности на квартиру, приобретенную на вторичном рынке жилья, потребуются следующие документы:

  • паспорта участников сделки купли-продажи;
  • заявление о регистрации права собственности;
  • договор купли-продажи;
  • правоустанавливающие документы на приобретаемое жилье;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт;
  • нотариальное согласие супруга на совершение сделки;
  • предварительное разрешение органов опеки и попечительства (если несовершеннолетние входили в число собственников продаваемой квартиры);
  • ипотечный договор и договор залога;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке после сдачи дома в эксплуатацию потребуются:

  • паспорта участников долевого строительства;
  • договор долевого участия в строительстве;
  • передаточный акт;
  • технический и кадастровый паспорт дома;
  • разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
  • документ, подтверждающий присвоение объекту недвижимости индекса и почтового адреса.

В случае нарушения застройщиком условий ДДУ (например, уклонение от подписания акта приема-передачи квартиры) право собственности может быть зарегистрировано на основании соответствующего решения суда, подтверждающего исполнение обязательств участником долевого строительства и его фактического права на приобретенный объект недвижимости.

Порядок регистрации права собственности на квартиру при ипотеке

Процедура оформления права собственности при ипотечной сделке особо не отличается от стандартной. Отличия лишь в необходимости взаимодействия с банком для получения необходимых документов на некоторых этапах регистрации права.

Пошаговый алгоритм действий

Когда договор купли-продажи квартиры уже подписан сторонами, полный пакет документов подготовлен, необходимо совершить следующие действия:

  1. Решить, каким способом удобнее подать документы на регистрацию.
  2. Записаться на прием и сдать документы в назначенное время.
  3. Получить расписку о принятии документов.
  4. В назначенный день получить зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН.
  5. Предоставить выписку в банк для перечисления денежных средств продавцу.

Документом, подтверждающим переход права собственности, будет являться выписка из ЕГРН. В ней указывается новый владелец жилого помещения, а также отметка об обременении имущества.

После регистрации права собственности на квартиру в новостройке полученные в Росреестре документы участник долевого строительства должен предоставить в банк для оформления ее в залог. Также необходимо будет провести оценку квартиры для определения рыночной стоимости и застраховать жилье в соответствии с требованиями ипотечного договора.

Сроки и расходы

Сроки оформления квартиры напрямую зависят от выбранного способа передачи документов на государственную регистрацию:

Через отделение Росреестра

Через отделение МФЦ

Через нотариуса

7 дней
— при наличии нотариально заверенного договора3 дня
— при наличии судебного решения5 дней
9 дней
— при наличии нотариально заверенного договора5 дней
3 дня

Обратите внимание, что сроки указываются в рабочих днях. Срок рассмотрения документов может быть продлен при необходимости предоставления дополнительных документов.

Государственная пошлина за совершение действий по регистрации права собственности составляет 2000 рублей.

Надоело читать?Юрист лично позвонит и проконсультирует по вашему вопросу (консультация бесплатна)

Как снять обременение после погашения ипотеки?

После полного погашения ипотечного кредита обременение с залогового имущества не снимается автоматически. Для этого собственнику жилого помещения необходимо совершить следующие действия:

  • получить в банке справку о выплате ипотечного кредита и закладную с соответствующей отметкой (скачать заявление о выдаче закладной);
  • предоставить в Росреестр полученные в банке документы, ипотечный договор и совместное с банком-залогодержателем заявление о снятии обременения (скачать заявление о снятии обременения);
  • после погашения записи об обременении получить выписку из ЕГРН.

Заявление должно быть написано всеми собственниками, либо одним из них при наличии нотариальной доверенности от других собственников. Процедура снятия обременения занимает в среднем до 3 рабочих дней.

При военной ипотеке

При снятии обременения с квартиры, приобретенной по военной ипотеке, необходимо учитывать, что ее залогодержателем является не только кредитная организация, но и государство в лице Министерства обороны РФ (статья 15 ФЗ № 117). Ограничения по распоряжению таким имуществом будут, как и при обычной ипотеке.

Право собственности возникает у заемщика в момент регистрации сделки в Росреестре. Однако зарегистрировать его можно только на заемщика – участника накопительной ипотечной системы, так как средства государства являются целевыми. Супруга заемщика не будет иметь права на данное имущество в случае расторжения брака.

Обременение банка снимается после полного погашения ипотечного кредита. Но если заемщик уволен со службы досрочно, то в зависимости от обстоятельств увольнения у него есть возможность погашать ипотеку собственными средствами, сняв при этом обременение, наложенное государством.

Заключение Эксперта

Подводя итоги отметим:

  1. Заемщик становится собственником квартиры, приобретенной на вторичном рынке, сразу после регистрации договора в Росреестре.
  2. Права распоряжения имуществом в период выплаты ипотечного кредита у заемщика ограничены.
  3. Квартира может быть оформлена в собственность основного заемщика и его созаемщиков.
  4. Оформить в собственность жилье в новостройке можно только после сдачи дома в эксплуатацию.
  5. Обременение после погашения ипотечного кредита снимается только по заявлению собственников и кредитной организации.

Оформление процедуры перехода права собственности от продавца к покупателю является самым важным и ответственным этапом сделки, в том числе при покупке по ипотеке. Сделать это правильно, найти ответы на вопросы и пути решения в сложных ситуациях вам помогут юристы нашего сайта. Опишите сложившуюся ситуацию и получите консультацию юриста.

Ответы юриста на частые вопросы

Добрый день! Мной полностью погашен ипотечный кредит. Что я должен сделать, чтобы стать полноценным собственником?

После того как ипотечный кредит полностью погашен Вам необходимо снять с квартиры обременение. Для этого нужно получить в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита.

А также письмо из банка о погашении всей суммы задолженности. Следующий шаг обращение в Росреестр, и предоставление туда следующих документов: договор купли продажи жилья, закладная и письмо от банка и совместное заявления заемщика и кредитора о снятии обременения.

Поле снятия обременения вы в праве распоряжаться своим имуществом.

Здравствуйте! Я являюсь созаемщиком мужа по ипотеке. Ипотечный договор и договор долевого участия оформлен на мужа.

Могу ли я оформить квартиру на себя?

По действующему законодательству, все приобретенное имущество в период брака, в том числе и по ипотечному договору, считается общим имуществом супругов. Даже если оформлено на одного из них.

Если вы все-таки хотите быть в числе собственников или стать единоличным собственником, по договоренности с мужем вы можете оформить договор дарения на часть или на всю квартиру.

На меня оформлен договор долевого участия и ипотека. Дом сдан в эксплуатацию, акт приема передачи подписан. Ипотечный кредит выплачен. Мы с отцом хотим оформить долевую собственность на квартиру.

Как это можно сделать?

Так как дом уже сдан и застройщик выполнил свои обязательства, переуступить отцу часть право требования по договору долевого участия, не получится.

Оформить ½ часть квартиры на отца можно будет заключением договора дарения либо купли продажи.

Приобрел квартиру в ипотеку по ДДУ. Дом сдан. Право собственности подтверждается решением суда, но в Росреестре не зарегистрировано. Долг по ипотеке порядка 2 миллионов.

Могу ли я оформить право собственности на другого человека?

Что-бы переоформить право собственности на другое лицо, в первую очередь оно должно быть зарегистрировано на Вас, на основании имеющегося решения суда.

Только после этого вы сможете рассматривать возможность продажи квартиры. Но учитывая то, что ипотечный кредит еще не погашен, и квартира находится в залоге у банка, продать ее можно только с разрешения залогодержателя и после снятия обременения.

Для этого ипотечный кредит должен быть погашен вашими средствами, или средствами покупателя. Зарегистрировать право собственности недвижимости на другое лицо, не имея на то оснований невозможно.

Являюсь участником долевого строительства(долгострой). Дом сдан год назад, но застройщик уклоняется от подписания акта приема передачи. В квартире фактически не проживаю и не прописан.

Как мне оформить право собственности на эту квартиру?

Если застройщик уклоняется от подписания акта приема передачи, Вам придется обратиться в суд. В суде нужно будет доказать, что по ДДУ Вы свои обязательства выполнили и стоимость квартиры вами оплачена.

На основании решения суда вы сможете зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Источник: https://SocPrav.ru/oformlenie-kvartiry-v-sobstvennost-pri-ipoteke

Можно ли и как подарить долю в ипотечной квартире

Как оформить доли в ипотечной квартире

16 216 просмотров

Каждый человек распоряжается личным имуществом по собственному усмотрению. Однако иногда волеизъявление граждан попадает в зависимость от третьих лиц. Например, если жилье находится в залоге у банка. Такое часто встречается при оформлении ипотеки. Дарение доли в ипотечной квартире возможно только с согласия заимодавца.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире

Закон не запрещает гражданам отчуждать залоговое имущество. Правило распространяется и на часть жилого помещения (ст.37 ФЗ №102-ФЗ).

Однако тут есть свои нюансы:

  1. Срок кредитования. Довольно часто ипотека оформляется на 20–25 лет. И далеко не каждый заемщик в состоянии выполнить свои обязательства. Иногда гражданам приходится продавать жилье для погашения задолженности.

Юридическим собственником квартиры или ее части после оформления ипотеки становится покупатель, т. е. заемщик. Однако фактически имущество находится в залоге у банка.

Обременение сохраняется в течение срока действия кредитного договора. Следовательно, самостоятельно распоряжаться имуществом владелец уже не может. Права и обязанности сторон (кредитора/заемщика) закреплены соответствующим соглашением.

Данные о наличии ограничений в отношении имущества вносятся в ЕГРН (ст.37 ФЗ №218-ФЗ).

  1. Согласие кредитора. Обязательным условием при продаже доли в ипотечной квартире является согласие кредитной организации. Причем необходимо учесть, что банки дают согласие только в исключительных случаях. Но в ипотечном соглашении может быть предусмотрен иной порядок отчуждения жилья.

Пример. Гражданин К. решил подарить свою часть квартиры дочери. Однако жилье приобреталось в ипотеку. Владельцев квартиры было двое – даритель и его бывшая супруга. Срок кредитования оканчивался через 1,5 года. Сумма задолженности была незначительной.

Совладелица была не против переоформления части квартиры на дочку. Заемщик обратился в банк с просьбой о выдаче согласия на сделку. Финансовая организация пошла на уступки должнику. Даритель отписал свою часть квартиры дочке. Кредитные обязательства остались на заемщике.

Обременение сохранялось до полного погашения ссуды.

Проект договора дарения доли квартиры в ипотеке

Типовой формуляр соглашения:

Любые изменения и дополнения в договор дарения вносятся с учетом жизненных обстоятельств. Например, если жилье находится в обременении, то данный факт следует отобразить в документе.

Скачать образец договора дарения доли квартиры

Порядок дарения

Оформления дарственной на долю квартиры проходит с обязательным участием нотариуса. Такой порядок действует с 2017 года. Участникам сделки нужно подготовить пакет документов, обсудить ключевые моменты договора и обратиться в нотариальную контору.

Если кредитный/ипотечный договор предусматривает необходимость получения согласия кредитора на отчуждение жилья, то дарителю придется предварительно получить одобрение банка.

Нотариус обязательно потребует письменное согласие заимодавца. Его отсутствие может привести к отказу в совершении нотариального действия. Аналогичные последствия будут при обращении в Росреестр.

Условия

Основным условием дарственной является ее безвозмездность. Даритель не получает возмещения стоимости жилья, как при продаже имущества.

Договор не должен содержать встречные обязательства имущественного характера. Отображение подобных положений является поводом для оспаривания сделки.

Не менее важным условием сделки является внятное описание объекта недвижимости (размер доли, площадь отчуждаемого помещения и квартиры, адрес и др.).

Передача имущества в дар происходит исключительно при жизни его собственника. Посмертное отчуждение жилья происходит путем оформления завещания.

Еще одним важным моментом является наличие согласия совладельцев. Например, если имущество находится в совместной собственности нескольких лиц.

Обойтись без одобрения сделки можно в таких случаях:

  1. Квартирой владеет всего два человека (муж/жена) и сделка осуществляется между ними.
  2. Имущество находится в долевой собственности граждан.
  3. При наличии договора о выделении долей.

Дарственная должна содержать пункт о принятии имущества выгодополучателем в дар. Его наличие подтверждает волеизъявление одариваемого субъекта.

Дополнительным пунктом соглашения является ссылка о регистрации права собственности на жилье.

Порядок действий

При наличии обременений в отношении отчуждаемого жилья порядок действий дарителя несколько меняется.

Источник: http://allo-urist.com/darenie-doli-v-ipotechnoj-kvartire/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.