Продать квартиру без свидетельства о праве собственности

Содержание

Продажа квартиры без оформленного права собственности

Продать квартиру без свидетельства о праве собственности

Продажа квартиры, не оформленной в собственность, невозможна. Договор купли-продажи квартиры без свидетельства не состоится. Его не смогут заверить ни нотариусы, ни Росреестр. Поэтому недвижимость должна быть зарегистрирована в обязательном порядке. А свидетельство о регистрации – справку ЕГРН можно получить электронно за полчаса.

Значение свидетельства о праве собственности

Любая сделка по переходу прав собственности от одного гражданина другому должна контролироваться государством. Вся недвижимость регистрируется в базе ЕГРН –  Едином Государственном  Реестр Недвижимости.

Ранее на руки собственнику выдавалось свидетельство, а данные о владельце были внесены в два реестра ЕГРП и ГКН, однако после объединения данных реестров в один под названием Единый Государственный Реестр Недвижимости.

Собственнику выдается выписка из ЕГРН.

Право собственности устанавливается на основании правоустанавливающего документа, которым может выступать договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство на право на наследство и прочие документы.

Любые изменения, поступающие из государственных ведомств, фиксируются в системе. В базе всегда обновленная и актуальная информация.

Чтобы получить выписку о имеющейся в реестре записи, необходимо оплатить госпошлину, которая составляет 300 рублей для электронного варианта выписки и 750 рублей для выписки на бумаге.

Отсутствие свидетельства нового образца

Бывают случаи, когда квартира покупается у владельца, который купил ее до 1993 года. В то время не выдавались свидетельства о праве регистрации современного образца.

В такой ситуации у продавца должен быть кадастровый паспорт с кадастровым номером в нем. Права продавца могут быть учтены как возникшие ранее. Квартира при этом должна стоять на кадастровом учете.

Если такой записи не было сделано, то нужно ее провести.

Особенности продажи и покупки квартиры в новостройке при неоформленных документах на право собственности

Собственникам квартир в новостройках приходится продолжительное время ждать оформления документа на право собственности. Данный документ является одним из необходимых документов для покупки или продажи квартиры. Из-за этого на время пока его не оформят нельзя будет провести какую-либо сделку.

Иногда в данных случаях осуществляют переуступку прав требований. Юристы не рекомендуют покупать жилье при переуступке без оформленного права собственности. Есть возможность того, что дольщик имеет негативную информацию о застройщике и пытается как можно быстрее избавиться от данной квартиры. 

Можно ли заменить документ о праве собственности документом о приватизации?

Договор о приватизации дает собственнику недвижимости не подтверждает право на владение этой недвижимостью. Для покупки либо продажи нужно иметь свидетельство о праве собственности или справку из ЕГРН. Именно они позволяют обменивать, продавать либо покупать недвижимость. Данный документ не трудно оформить, если есть запись в реестре прав на недвижимое имущество.

Документы подлежат проверке, которая является гарантией безопасности для совершения сделок.

Обязательные документы которые требуются для регистрации сделки купли продажи в Росреестре/МФЦ

Без данных документов сделку в МФЦ/Росреестре не зарегистрируют. С собой необходимо иметь:

  • Паспорта всех собственников жилой недвижимости.

Если есть несовершеннолетние собственники до 14 лет, то требуется их свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей либо опекуна.

  • Договор купли –продажи квартиры.
  • Разрешение органов опеки и попечительства.

Данное разрешение является обязательным, если есть несовершеннолетние собственники. Требуется как оригинал так и копия разрешения.

  • Нотариально заверенное согласие супруга на продажу жилой недвижимости.

Данное согласие удостоверяется у нотариуса. Стоит услуга в среднем 1500 рублей.

  • Доверенность заверенная нотариусом.

Если за продавцов документацию подает доверенный человек, требуется и его паспорт.

  • Свидетельство о браке либо разводе.

Есть и друге документы которые являются дополнительными, их могут потребовать покупатели для проверки квартиры на «юридическую чистоту»:

  • Договор основания либо правоустанавливающий документ.
  • Технический паспорт квартиры.
  • Выписка из лицевого счета.
  • Расписка и договор аванса либо задатка.
  • Выписка из домовой книги.
  • Справка об отсутствии задолженности.
  • Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.
  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансера.

Источник: https://pravoman.ru/realty/buy-and-sell/prodazha-kvartiry-bez-oformlennoj-sobstvennosti/

Какие документы нужны чтобы продать квартиру?

Продать квартиру без свидетельства о праве собственности

Подготовка обширного перечня корректно представленной документации – ключевая задача добросовестного продавца недвижимости перед совершением сделки.

Возможные риски и «подводные камни», связанные с реализацией приобретенного права на жилье новым покупателем, проявляются, как правило, именно вследствие отсутствия тех или иных бумаг на квартиру.

При этом продавец обязан оповестить потенциального покупателя о документационных пробелах еще до решения о заключении сделки.

Что входит в обязательный пакет документов для сделки купли-продажи?

Весь пакет документов, которые готовит продавец перед сделкой по недвижимости, условно можно разделить на 2 части – основную и дополнительную.

Документы из основной части пакета потребуются при регистрации факта передачи прав на жилье в результате сделки, в то же время дополнительные данные вправе потребовать покупатель, чтобы проверить законность продажи и технические особенности объекта.

Пакет основных документов составляют:

  • паспорт собственника-продавца (всех собственников, если таких несколько);
  • если же собственником является несовершеннолетнее лицо, потребуется его свидетельство о рождении, а также паспорт одного из родителей;
  • заверенный нотариально договор сделки купли-продажи объекта (или иной правоустанавливающий документ);
  • сведения из домовой книги о составе семьи, проживающей по данному адресу;
  • разрешение опекунских служб (в случае, если собственник квартиры – несовершеннолетнее лицо);
  • если продавец состоит в браке, потребуется также письменное согласие жены/мужа на реализацию сделки;
  • если интересы продавца представляет доверенное лицо, следует предоставить нотариальную доверенность и паспорт представителя.

К дополнительным документам, которые понадобятся при продаже имущества, относятся:

  • технический паспорт на объект как гарантия отсутствия незаконной перепланировки;
  • подтверждение отсутствия задолженностей по коммунальным платежам;
  • выписка из ЕГРН об имущественном объекте как свидетельство отсутствия каких-либо обременений на жилье (с 2017 года она действует вместо кадастрового паспорта).

Возможно ли продать квартиру без документов?

Отсутствие у собственника необходимой документации на квартиру зачастую выявляется вследствие затягивания с процессом корректного оформления жилья еще до того, как возникает намерение ее продать.

При этом покупателю может настолько понравиться сам объект, что даже перспектива самостоятельного оформления документов не повлияет на готовность ее приобрести.

По сути, продажа квартиры может быть реализована при наличии документов из основного пакета, указанного выше: без правоустанавливающего документа и справки о составе семьи регистрационные службы не освидетельствуют Договор сделки между покупателем и продавцом.

А вот дополнительных документов (техпаспорта, выписки из ЕГРН, справок об отсутствии задолженности) может и не быть, потому как их наличие – в частных интересах продавца.

Какие-либо пробелы или нестыковки в документации могут привлечь значительные проблемы новому собственнику – коммунальные долги, обременения и возможные претензии на право владения квартирой третьими лицами всплывают именно вследствие отсутствия полного перечня документов и юридической неосведомленности покупателя.

При этом даже будучи в полной уверенности в правовой чистоте объекта, покупателю следует понимать, что универсальной схемы регистрации имущественного объекта не существует: в зависимости от пути приобретения продавцом права собственности могут потребоваться различные документы, и процесс надлежащего оформления права владения затянется на несколько месяцев.

Возможна ли продажа квартиры без технического паспорта?

Технический паспорт – это документ, который отражает перечень основных технических параметров недвижимого объекта, а также сведения о его оценочной стоимости исходя из рыночной оценки жилищных объектов.

Оформлять технический паспорт на квартиру обязует собственников Статья 19 Жилищного Кодекса РФ, в которой аргументируется потребность государственного технического учета жилищного фонда.

Для реализации сделки купли-продажи квартиры ее техпаспорт не является основным, регистрация права собственности возможна без предоставления данного документа.

Однако, именно в интересах покупателя – убедиться в документальной фиксации всех технических параметров: соответствия реализуемой площади и отсутствия неузаконенной перепланировки.

Во избежание административных штрафов за нелегальные действия и прочие потенциально возможные неприятности, покупатель должен потребовать подтверждения сведений в техпаспорте, оформленном надлежащим образом.

Подытожив, отметим следующее: наличие расширенного и детализированного перечня документов на квартиру, являющейся предметом сделки купли-продажи – первый приоритет покупателя.

Отсутствие или неполнота информации об объекте покупки может повлечь за собой не только долгие процедуры оформления права собственности, но и стать потенциальной угрозой лишения квартиры, в том числе и вследствие мошеннических схем.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/kakie-dokumenty.html

Документы для продажи квартиры

Продать квартиру без свидетельства о праве собственности

Добрый день, друзья! Продолжая цикл статей профессионального практикующего частного риэлтора, разъясняющих отдельные стадии и нюансы процессов отчуждения и приобретения жилой недвижимости, сегодня я расскажу вам о том, какие документы нужны собственнику для продажи квартиры и регистрации сделки в 2021 году в различных ситуациях и случаях, при разных обстоятельствах, и, что самое главное – предоставлю пошаговые инструкции, где их взять, как собрать и получить! Приведённые ниже перечни, списки и пакеты официальных бумаг и справок при реализации вторичной городской недвижимости едины для всей территории нашей необъятной страны – вне зависимости от субъекта и региона РФ, будь то Москва или Владивосток, Мурманск или Сочи.

Какие документы нужны собственнику для продажи квартиры?

Самый простой стандартный вариант для совершеннолетнего взрослого собственника (ов) – продажа жилья за «живые» деньги, наличный расчёт, без ипотеки, материнского капитала, государственных сертификатов и субсидий. Вот полный актуальный список на 2021 год:

  • Гражданский паспорт или иной, предусмотренный в таких случаях Законом, временный документ, удостоверяющий личность собственника квартиры (например, это может быть заверенное командиром части удостоверение военнослужащего специалиста). Где взять? Поищите в ящике тумбочки или столе, в карманах куртки – уверена, что он должен быть где-то совсем рядом!
  • Правоустанавливающие документы на объект недвижимости – говорят нам о том, на каком основании собственник владеет квартирой – это может быть договор дарения, мены, исполненной ренты, свидетельство о праве на наследство, первичная приватизация, договор купли-продажи квартиры или просто ДКП. Где взять? Хорошенько поискать дома в шкафу или шифоньере в картонной коробочке, на книжной полке в отдельной папке для ценных бумаг.
  • Правоподтверждающий документ на квартиру – если жильё было приобретено после 1 июля 2016 года, то основным документом, подтверждающим право собственности на объект недвижимости, является выписка из ЕГРН. Во всех остальных случаях, хозяин квадратных метров должен иметь свидетельство о праве на собственность на казённом официальном бланке с гербовой печатью и водяными знаками. Где взять или как получить? Бумаги, представляющие особую ценность, обычно хранятся в сокровенном месте. Архив домашнего документооборота может быть как в сейфе, так и просто лежать на одной из полок серванта, мебельной стенки, гардероба или комода. А вот, выписку из ЕГРН с печатью можно заказать через МФЦ или на сайте Россреестра rosreestr.gov.ru
  • Выписка из домой книги – ведёт учёт и свидетельствует о количественном составе официально проживающих квартирантов/отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении по данному адресу. Как получить? Прийти в любое территориальное отделение МФЦ «Мои Документы» или паспортный стол в управляющей компании (УК), написать заявление и через 20 минут забрать необходимый документ. Получить выписку можно и удалённо, через интернет, но только в Москве. Для этого необходимо зарегистрироваться на сайте Госуслуг mos.ru, выбрать необходимую опцию и в течении 1 суток ожидать – электронная версия документа обязательно придёт вам на почту. В дальнейшем останется только распечатать справку на принтере и предъявить по месту требования.
  • Справка об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг и копия финансово-лицевого счёта/(ЕЖД) Единый Жилищный Документ. Как получить? Обратиться в ближайшее к вашему дому отделение МФЦ «Мои документы». Кроме того, необходимые данные и сведения в документальном виде можно запросить в УК или территориальном управлении/филиале ЕИРЦ (Единый информационно-расчётный центр). В столице существует возможность получения аналогичных бумаг в электронном виде через портал Госуслуг на www.mos.ru
  • Нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу квартиры или заявление продавца об отсутствии брачных отношений на момент приобретения жилья, оформленное в нотариальном порядке. Где взять? Посетить любую контору нотариуса в вашем городе или районе

Список обязательных документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре или МФЦ

Непосредственно к сделке необходимо собрать следующий пакет документов:

  • Паспорта всех участников сделки, как продавцов (собственников), так и покупателей
  • Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме в 3-х экземплярах (после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, по одному оригиналу документа с соответствующими отметками остаётся у продавца и покупателя, и ещё 1 экземпляр отходит для архива Росреестра). На самом деле, ДКП – это целый комплекс мероприятий организационно-правового характера, и не один, а сразу несколько (комплект) документов. Помимо, основного чистового варианта соглашения об очуждении недвижимого имущества, собственник должен подготовить к сделке расписки в получении денег и акт приёма-передачи квартиры.

Внимание! Во избежание приостановки процесса регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, искренне не советую скачивать бланки ДКП («болванки») договоров купли-продажи квартиры из интернета; зачастую образцы документов, кочующих во всемирной паутине, не имеют нечего общего с действующим законодательством, к тому же требования государственных регистраторов к проектам соглашений постоянно меняются. С подобного рода вопросами лучше всего обратиться к ближайшему опытному, компетентному в таких делах как купля-продажа вторичной недвижимости специалисту – юристу или риэлтору.

  • Согласие супруга/супруги, заверенное в нотариальном порядке, в том случае если ранее квартира приобреталась в законном браке
  • Генеральная доверенность, оформленная через нотариат, в том случае если квартира реализуется или приобретается через представителя.
  • Квитанция об оплате госпошлины (оплачивается непосредственно в зале ожидания госучреждения перед подачей заявления на регистрацию, с неё снимается копия, при этом оригинал квитанции с описью других документов остаётся у продавца)

Перейдя по ссылкам, размещённым ниже, вы можете совершенно бесплатно скачать в формате DOC/Word все необходимые документы для самостоятельного проведения сделки в банке и МФЦ: проект договора купли-продажи квартиры (образец/бланк соглашения, полностью доработанный и обкатанный на практике риэлтора), расписки о получении денежных средств, акт приёма передачи объекта недвижимости.

Перечень дополнительных документов при продаже квартиры, по требованию:

  • ПокупателяВ рамках процедуры проверки жилья на юридическую чистоту покупатель может запросить у продавца справки ПНД и НД (из психоневрологического и наркологического диспансеров), подтверждающие его вменяемость и дееспособность и расширенную архивную выпискуиз домовой книги. Кстати, в некоторых случаях (когда собственник не старше 45 лет), заключения из специализированных медицинских учреждений также может заменить свежее (недавно выданное) водительское удостоверение (водительские права). Кроме того, в тех вариантах, когда право собственности на объект недвижимости зарегистрировано на основе свежего свидетельства на наследство (до истечения срока исковой давности), как по завещанию, так и по закону, встречная сторона может потребовать оформить в нотариальном порядке заявление об отсутствии других законных наследников на недвижимое имущество. Все эти документы являются совсем не обязательными (остаются на усмотрение приобретателя), но в большинстве случаев действительно могут пригодится и в этом нет ничего предосудительного (это обычная практика и нормальные условия) – таковы реалии и правила делового оборота на вторичном рынке.
  • Банка при выдаче ипотеки

Все кредитно-финансовые учреждения без исключения перед предварительным одобрением и дальнейшей выдачей ипотеки тщательно проверяют как человека (заёмщика), так и приобретаемый им объект недвижимости.

Поэтажный план и экспликация, а также фотографии квартиры для составления оценочного альбома от независимых аккредитованных экспертов – стандартный набор документов, который потребуется в данном случае от собственника.

Кроме того, банк может попросить продавцов предоставить расширенную архивную выписку из домовой книги, при условии, что собственники владеют квартирой по договору передачи (при первичной приватизации).

  • Органов Опеки и Попечительства

Перед тем, как выдать разрешение на продажу доли несовершеннолетнего ребёнка, органы ООиП могут запрашивать от участников альтернативной сделки абсолютно любые документы как правового, так и технического характера (заранее предугадать которые очень сложно, всё будет зависеть от человеческого фактора/руководителя подразделения). Требования у государственных надзирателей строгие, контролёры должны быть убеждены в отсутствии какого-либо обременения на объект, серых сомнительных схем, что права детей никаким образом не ущемляются и при этом условия проживания на новом месте будут никак не хуже, чем не старом. Поэтому они скрупулёзно контролируют финансово-лицевые счета и под микроскопом рассматривают алгоритм операции по одновременному отчуждению и приобретению жилья. Процессы купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащее целиком или частично недееспособным лицам, считаются одними из самых сложных на рынке в части документооборота, и непредсказуемыми по срокам и конечному результату.

Сроки действия документов (справок и выписок) при продаже квартиры

Настоятельно рекомендую собственникам не собирать документы заранее и начинать чесаться (предпринимать активные действия) по этому поводу лишь в момент появления реального покупателя под его точные конкретные запросы, потому как практически все официальные бумаги имеют ограниченный срок действия:

  • Выписка из домовой книги – актуальна 1 месяц
  • Расширенная (архивная) выписка из домовой книги – срок службы ограничен до 1 месяца
  • Копия финансово-лицевого счёта (или ЕЖД) – пригодна для предъявления до 30 календарных дней
  • Справка об отсутствии задолженности – срок действия 1 месяц
  • Справки из ПНД и НД (психоневрологического и наркологического диспансера) – после выдачи имеют полную юридическую силу в течении 1 месяца
  • Выписка из ЕГРН – самый скоропортящийся документ, профессиональные участники рынка обычно стараются брать её самым поздним числом, действительна на момент выдачи и в течении 30 дней
  • Заявление об отсутствии брачных отношении на момент приобретения жилья – бессрочно
  • Согласие супруги/супруга на продажу квартиры – бессрочно
  • Документы БТИ – архивные копии поэтажного плана и экспликации – бессрочно
  • Расширенная выписка из ЕГРН, которая вместо свидетельства, с указаниями правоустанавливающих документов, подтверждающая право собственности на объект недвижимости – действует бессрочно

Какой пакет документов необходимо предоставить на сделку гражданину иностранного государства?

Сделки по отчуждению или приобретению недвижимого имущества с непосредственным участием граждан иностранных государств сопряжены с целым рядом характерных особенностей (нюансов). Крайне затруднительно, однозначно, говорить обо всех аналогичных случаях разом, каждый вариант купли-продажи необходимо рассматривать индивидуально.

Однако, с уверенностью можно утверждать, что иноподданному в обязательном порядке понадобится нотариальный перевод паспорта на русский язык, в некоторых случаях может пригодиться подтверждение легального статуса нахождения на территории РФ – вид на жительство или постоянная регистрация по месту пребывания, виза или миграционная карта, в исключительных – будет необходимо предоставить печать апостиль (подтверждает подлинность документов, выданных на территории одной страны, для использования в другой) или консульское заверение. А в остальном, требования при регистрации подобного рода сделок ничем не отличаются от стандартного пакета документов для налоговых резидентов страны.

Какие документы нужны для регистрации ранее возникшего права в Росреестре?

Для оформления ранее возникшего, но в установленном законом порядке не зарегистрированного, права собственности на объект недвижимости понадобится гражданский паспорт владельца и правоустанавливающие документы на квартиру (жилое помещение). Подача заявления осуществляется через территориальное отделение МФЦ.

Обязан ли собственник предоставлять на сделку выписку из ЕГРН и паспорт БТИ, если покупка жилья происходит без использования ипотечных средств, то есть за наличные?

Продавец, в этом случае, не должен за свой счёт предоставлять встречной стороне (покупателю) архивные документы БТИ (поэтажный план и экспликацию).

Да, и, собственно говоря, свежую ЕГРН-ку он заказывать не обязан, при условии, что собственность была зарегистрирована до 1 июля 2016 года, в этом случае на руках у собственника должно быть гербовое свидетельство – для проведения сделки за наличный расчёт этого скромного набора документов будет вполне достаточно.

Как продать квартиру, если все документы утеряны?

В том случае, когда у продавца отсутствуют на руках какие-либо документы на жилплощадь, либо они по каким-то причинам полностью утрачены, собственнику необходимо заказать через МФЦ заверенные Росреестром архивные копии правоустанавливающих документов на квартиру, и там же взять свежую выписку из ЕГРН.

При возникновении любых вопросов в рамках подготовительного этапа к сделке, в том, числе и по необходимым документам, по схеме проведения процесса купли-продажи в банке и процедуре регистрации операций со вторичной недвижимостью, по наиболее выгодному и безопасному варианту финансовых взаиморасчётов – за разъяснениями правовых аспектов и юридических нюансов, консультациями по налогообложению и услугами опытного специалиста обращайтесь – буду рада помочь.

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова – частный риэлтор в Москве

Источник: https://agent112.ru/stati/dokumenty-dlya-prodazhi-kvartiry.html

Можно ли продать квартиру только со свидетельством о праве на наследство

Продать квартиру без свидетельства о праве собственности

Статья обновлена: 12 октября 2020 г.

Здравствуйте. Собственник может продать квартиру по свидетельству о наследстве, даже если оно не было зарегистрировано в Росреестре. Без разницы свидетельство получено по закону или завещанию. Почему достаточно свидетельства? В п. 2 ст.

218 ГК РФ написано — после смерти гражданина право собственности на его имущество переходит наследникам по закону или завещанию. А точные разъяснения даны в п. 11 Постановления Пленумов Верховного и Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г.

N 10/22 — если наследник не зарегистрировал право собственности в ЕГРН, правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство.

Но есть один нюанс — собственнику все равно придется регистрировать свидетельство о наследстве, но сделать это можно одновременно с регистрацией договора-купли продажи. То есть будет двойная регистрация права собственности.

Краткая инструкция такова:

  1. В договоре купли-продажи нужно указать, что продавец владеет квартирой на основании свидетельства о наследстве (номер наследственного дела, реестровый номер свидетельства и ФИО нотариуса). Данный договор стороны подписывают и несут в МФЦ или отдел Росреестра на регистрацию.
  2. Дадут подписать два заявления.

    Одно заявление будет по регистрации права собственности на наследника на основании его свидетельства о наследстве. Второе о переходе права собственности на покупателя на основании договора купли-продажи. Поэтому будет две госпошлины по 2 000 рублей — пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Одну оплачивает наследник-продавец, вторую покупатель.

    Два заявления с документами объединяются в одно дело.

  3. Регистратор сначала зарегистрирует право собственности на наследника-продавца по свидетельству о наследстве, потом сразу же на покупателя по договору купли-продажи.

Если одновременно не подать заявление о регистрации права собственности на наследника, регистратор приостановит сделку и вернет документы — п. 2 по 6 ст. 1, пп. 4 п. 2 ст. 14 и пп. 1 п. 1 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ. На основании данного Федерального закона регулируются все сделки с недвижимостью.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

На практике картина другая

Большинство покупателей не согласятся на вышеуказанную схему покупки. Они будут настаивать, чтобы продавец сначала зарегистрировал свое право собственности и только после этого выйдут на сделку.

Если покупатели с ипотекой, помимо свидетельства о наследстве банк потребуют от продавца предоставить документ, подтверждающий регистрацию права собственности (выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности).

В противном случае банк не даст покупателям кредит на покупку квартиры.

Тоже самое касается и нотариусов. С 2017 года в некоторых случаях договор купли-продажи требуется в нотариально заверенной форме. Многие нотариусы отказываются заверять договор купли-продажи, если кроме свидетельства о наследстве у собственника нет документа, подтверждающий регистрацию права собственности. Требуется ли нотариус в вашем случае, можете узнать в этой статье.

Поэтому лучше собственнику сначала все-таки зарегистрировать свое свидетельство о наследстве в Росреестре. Точнее сказать, на основании этого свидетельства будет зарегистрировано право собственности. Инструкция ниже.

Подача свидетельства о наследстве на регистрацию в Росреестре

С 2017 года во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем оттуда их отправляют в Регистрационную палату. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, лучше так и сделать.

Инструкция с МФЦ или Рег.палатой не отличаются, поэтому я указала через МФЦ.

  1. Наследнику нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину, потом подать свидетельство о наследстве, паспорт и квитанция об оплате госпошлины.

    Госпошлина 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты дадут там же. Касса обычно находится в самом здании МФЦ.

  2. Сотрудник составит заявление о регистрации права, которое необходимо проверить и подписать.
  3. Сотрудник заберёт документы (кроме паспорта), выдаст расписку/опись о получении этих документов, назначит дату, когда их можно забрать. Полученные документы отправляются регистратору.

    Далее только остается ждать регистрации. По закону максимальный срок — 9 рабочих дней (пп. 1 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости), но не всегда укладываются в срок. Чтобы уточнить дату завершения регистрации, можно позвонить по телефону, которые есть в расписке.

  4. В назначенный день нужно забрать свидетельство с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН. Свидетельства о регистрации собственности отменены и не выдаются с июля 2016 года. При себе иметь паспорт и расписку, которую выдали ранее.

Источник: https://Prozhivem.com/kvartira/prodazha/mozhno-li-po-svidetelstvu-o-nasledstve

Квартира по наследству: продать без права собственности

Продать квартиру без свидетельства о праве собственности

Продать квартиру можно только через полгода после смерти владельца. Однако наследникам иногда требуется продать имущество раньше положенного срока, еще до того, как у них появится на него право собственности. И операции с такими квартирами периодически совершаются. Хотя в будущем подобная сделка может быть оспорена в суде.

Право распоряжаться квартирой появляется у наследника в момент открытия наследства – день смерти наследователя. С этого дня наследник получает возможность распоряжаться имуществом – проживать в квартире или сдавать ее в аренду, оплачивать «коммуналку» и так далее.

Но не продавать! Для отчуждения квартиры необходимо сначала оформить ее в собственность. Для этого наследнику нужно получить свидетельство о праве на наследство у нотариуса, а потом с этим документом обратиться в Управление Росреестра для регистрации права собственности.

Схема оформления унаследованной квартиры в собственность выглядит так:

  1. Открытие и принятие наследства;
  2. Передача нотариусу всех необходимых документов;
  3. Выдача свидетельства о праве на наследство;
  4. Регистрация прав собственности на квартиру.

Получить свидетельство о наследстве можно не раньше, чем через полгода, после смерти наследователя. Именно такой срок установлен Гражданским кодексом для того, чтобы все претенденты на наследство заявили о своих правах.

Получается, что продажа квартиры откладывается на шесть месяцев с момента получения известия о наследстве. Если только нотариус не выдаст документ досрочно.

Теоретически, он может это сделать, если наследник обратится с соответствующим заявлением.

Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»: «При наследовании, как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется. Достоверность таких данных оценивается нотариусом с учетом конкретных обстоятельств. На практике это вызывает существенные проблемы. В законодательстве не определены четкие критерии отнесения таких данных к достоверным, поэтому оценку их достоверности осуществляет сам нотариус». Из-за сложности разбора генеалогического древа нотариус вполне может отказать в досрочной выдаче свидетельства. При этом, если потенциальному владельцу квартиры доподлинно известно об отсутствии других претендентов на наследство, наследник может начинать распоряжаться имуществом, которое, фактически, ему еще не принадлежит.
Татьяна Сафарова, адвокат АН «ЛиКом»: «Право собственности на квартиру, которое переходит в порядке наследования, возникает у наследника с момента открытия наследства. Остальное – вопросы оформления. Если нет других претендентов на это наследство, то вопрос только формальный, дождаться шести месяцев для вступления в наследство, получить свидетельство о праве наследства, чтобы зарегистрировать эту сделку».

После того, как через шесть месяцев наследник получит все бумаги на квартиру, продажа унаследованной квартиры (с точки зрения механизма) не будет отличаться от продажи любой другой.

Но пока право собственности не оформлено, сделку по продаже официально не провести (у продавца и покупателя нет необходимых документов для подачи в Росреестр). Впрочем, эти шесть месяцев продавец может потратить на поиск покупателя и договориться с ним о деталях будущей сделки.

Более того, эксперты рекомендуют продавцу письменно закрепить полученную договоренность и даже взять с покупателя аванс.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»: «Можно заключить договор о намерениях, где стоит прописать, что в определенные сроки после вступления в право собственности, продавец обязуется продать квартиру. В таком случае в договоре можно закрепить только намерение. Эту договоренность я бы советовала закрепить финансово. Как показывает практика, от договоренностей, которые не скреплены финансово, очень легко уйти. При составлении документа нужно хорошо продумать те пункты договора, в которых речь идет об ответственности и что будет, если одна из сторон откажется от выполнения обязательств».

Правда, существует ли способ документально закрепить договоренность с покупателем так, чтобы ее легитимность не могла быть оспорена в будущем, большой вопрос.

Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»: «Теоретически можно заключить предварительный договор. Однако до получения свидетельства о праве на наследство и оформления права собственности наследник пока еще не имеет права распоряжаться имуществом. Поэтому заключение подобного предварительного договора, на мой взгляд, может быть оспорено».

Купить чужое наследство

Для покупателя самым рискованным периодом для заключения сделки купли-продажи унаследованной квартиры являются именно первые шесть месяцев.

В этот период квартира официально еще не оформлена в собственность продавца, а у остальных родственников есть законное право заявить о своих правах на долю наследства. Даже если оставлено завещание, круг наследников может оказаться шире, чем кажется на первый взгляд.

Обычно «неучтенными» остаются внебрачные дети, родственники с малой долей или те, кто имеет право на обязательную долю в наследстве.

    Так, обязательную долю в наследстве имеют:

  • несовершеннолетние или нетрудоспособные дети завещателя (в том числе усыновленные);
  • несовершеннолетние или нетрудоспособные дети завещателя (в том числе усыновленные)
  • его нетрудоспособный супруг и родители (женщины старше 55 лет, мужчины старше 60 лет, инвалиды 3, 2, 1 степени (I, II, III групп);
  • нетрудоспособные иждивенцы (лица, которые не менее одного года до смерти наследодателя находились на его полном материальном обеспечении или получали от него материальную помощь, размер которой можно оценить как основной источник дохода этого лица)

Участники рынка рекомендуют покупателю проследить, чтобы в предварительном договоре купли-продажи было четко сказано о том, что продавец обязуется оформить права на квартиру и после этого продать объект, а при возможном появлении других наследников – вернуть денег и выплатить неустойку

Отметим, что даже после того, как наследник вступил в права собственности, сделка с унаследованной квартирой профессионалами классифицируется как рискованная, поскольку нет официально установленного срока, по истечении которого унаследованную квартиру покупать безопасно. Через шесть месяцев на наследство не смогут претендовать только те родственники, которые знали о смерти наследодателя. А тот, кто был не в курсе происходящего, сможет восстановить право претендовать на наследство. Правда, уже только по решению суда.

Аналогичная ситуация с несовершеннолетними наследниками. Если, к примеру, при распределении наследства были нарушены права детей (допустим, не учли интересы внебрачного ребенка), то для них устанавливается срок в шесть месяцев для обращения к нотариусу с момента достижения совершеннолетия.

Татьяна Сафарова, адвокат АН «ЛиКом»: «Ситуации бывали разные, иногда при молчаливом согласии всех родственников, один наследник оформлял на себя квартиру и продавал ее, а остальные не претендовали. А через некоторое время обделенные наследники в судебном порядке восстанавливали свои наследственные права и истребовали имущество в своей части от наследников, оформивших свои наследственные права. В большинстве случаев, которые были в моей практике, удавалось решить спор между наследниками миром за счет денежных компенсаций стоимости наследственной доли».

Существует несколько способов минимизации рисков оспаривание сделки. Наиболее эффективный – страхование. Участники рынка рекомендуют страховать на три года риск утраты права собственности.

Титульное страхование защищает права покупателя от притязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до и сохранившихся после приобретения объекта. В случае наступления страхового случая, покупатель получит сумму, указанную в договоре купли-продажи.

Стоимость страховки варьируется в пределах 0,3%-1% от суммы договора купли-продажи в зависимости от «истории» квартиры. Страховая компания даже может отказать покупателю в страховке, если риски кажутся чрезмерными.

Есть еще один метод. Покупатель может предложить продавцу написать заявление о том, что все споры, которые могут в будущем возникнуть с другими наследниками, продавец обязуется урегулировать самостоятельно. Однако эта форма «подстилания соломки» у некоторых экспертов вызывает скепсис.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»: «Вариантов много, некоторые прописывают в договоре купли продажи, что в случае возникновения судебного решения, продавец обязуется вернуть такие-то деньги в определенные сроки. Как показывает практика, все эти бумаги пишутся только для морального успокоения покупателя. Никакой практической пользы это не приносит. Продавец может от своего имени дать такое обязательство, а если возникнут претензии со стороны третьих лиц, то продавец не может гарантировать, что эти наследники не будут оспаривать сделку продажи. Такого рода дела решаются в судебном порядке. Какое решение примет в суд, прогнозировать сложно».

Для покупателя недавно унаследованной квартиры может быть еще одно неприятное обстоятельство. Если квартира продается в первые три года после оформления в собственность, продавец обязан выплатить 13% налог с продажи.

Обычно в таких случаях продавец настаивает на занижении стоимости квартиры в договоре до 1 млн рублей, чтобы уклониться от выплаты налога. Для покупателя это – двойной риск.

Если потом появятся «неучтенные» наследники, и сделка будет оспорена, не исключено, что суд обяжет продавца вернуть только сумму, указанную в договоре. К тому же, заниженная цена в договоре может в будущем помешать покупателю получить полное возмещение от страховой.

При титульном страховании сумма компенсации рассчитывается исходя из суммы договора купли-продажи. И покупатель рискует получить обратно вдвое или трое меньшую сумму, чем он на самом деле отдал за квартиру.

Обычно покупатели задумываются о покупке квартиры, полученной продавцом в наследство, не из-за денег, а, скорее, из-за симпатии к самому объекту. Повышенные риски покупки унаследованной квартиры обычно никак не отражаются на цене.

По словам риэлторов, заниженная стоимость квартиры как раз свидетельствует о наличии каких-либо проблем. Но если подходить к таким сделкам с точки зрения степени рисков, то она может быть разной.

Стоит ли объект усилий и страхов, покупателю предстоит решить самостоятельно.

Евгения Курмачева

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/6825

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.