Выдел доли в квартире

Содержание

Порядок выделения доли в квартире: процедура, нюансы, регулирование | Правоведус

Выдел доли в квартире

Начнем с того, что порядок общей долевой собственности регламентируется статьей 244 Гражданского кодекса РФ. Следует разграничивать такие понятия, как долевая собственность, когда для каждого из собственников определена доля и совместная собственность, когда доли не определены. Недостатки совместного владения недвижимостью очевидны:

  1. без согласия сособственников в квартире нельзя сделать ремонт или установить кондиционер;
  2. нельзя зарегистрировать себя или членов своей семьи в квартире, если нет на то согласия других участников долевой собственности;
  3. законодательством установлено право преимущественной покупки – прежде чем продать право собственности на свою долю третьему лицу, собственник обязан предложить ее другим участникам собственности по той цене, по которой она продается;
  4. доля в квартире представляет собой некоторую виртуальность, поэтому продать долю в праве совместной собственности значительно сложнее, чем при выделенной доле;
  5. нет возможности сдать долю в квартире в аренду, для этого необходимо наличие соглашения о совместном распоряжении имуществом и выделении доли в натуральном виде;
  6. при наличии кредитора есть вероятность получения от него требования о выделении доли должника из общего долевого имущества. В случае, если выделение доли невозможно либо другие собственники возражают против этого, кредитор вправе требовать продажи доли должником остальным участникам общей долевой собственности по рыночной цене.

Раздел квартиры в долевой собственности

Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:

  • Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.

Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.

  • Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.

Раздел помещения в совместной собственности

Совместная собственность подразумевает наличие права, когда граждане владеют имуществом совместно без точного определения размеров долей для каждого из них.

Выдел доли из совместной собственности осуществляется после проведения процедуры определения размеров долей всех участников, при этом, если в законодательстве или соглашении сторон отсутствуют какие-либо указания на этот счет, то доли сособственников принято считать равными.

Порядок выдела доли в совместной собственности соответствуют порядку выделения долей в квартирах с долевой собственностью, то есть договорным путем или посредством обращения в судебные органы.

Соглашение об определении долей в квартире

Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:

  1. наименование документа;
  2. место и дату составления документа;
  3. ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
  4. данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
  5. реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
  6. регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
  7. кадастровый номер квартиры;
  8. размер долей участников соглашения;
  9. все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
  10.   количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
  11.   подписи каждой из сторон.

После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • выписка из ЕГРП; 
  • поэтажный план квартиры из БТИ;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • другие документы, например, доверенность на представителя.

Важно! Как и любой договор, соглашение об определении долей может быть подвержено изменениям, на что требуется взаимное согласие всех сособственников.

Как можно рассчитать долю в квартире самостоятельно

Определить долю в квартире относительно несложно, если известны показатели площади квартиры и количество будущих сособственников.

При этом следует не забывать об общих правилах – если иное не указано в законе или в соглашении участников, доли сособственников признаются равными.

К примеру, рассчитаем доли 4-х граждан в квартире с общей площадью 125 кв. м – 125/4 и в качестве доли получаем на каждого из собственников 31,25 кв. м.

Как выделить долю в квартире: общие правила

Итак, подведем итог:

  • выделение доли в квартире может производиться двумя способами:
    • на основании соглашения сособственников;
    • на основании вступившего в законную силу судебного решения;
  • права на каждую из долей регистрируются в Едином реестре после подачи гражданами соответствующего заявления с приложением необходимой документации;
  • основным документом, подтверждающим право на выделенную долю, является выписка из ЕГРП.

Продажа доли в квартире: последние новости

В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст.

246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении.

В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением.

Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли.

Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.

Источник: https://PravoVedus.ru/practical-law/civil/poryadok-vyideleniya-doli-v-kvartire/

Выделение доли в квартире через суд: документы, стоимость, судебная практика

Выдел доли в квартире

При долевой собственности неизбежно возникает вопрос о распоряжении имуществом и выделении долей, если собственникам не удалось достичь единого мнения по поводу недвижимости. Если мирный порядок выделения доли невозможен, инициатор выдела обращается в суд с иском, предварительно пройдя этап досудебного урегулирования.

Для чего нужно выделение доли?

Хотя единым объектом собственности распоряжаться удобнее, жизненные обстоятельства заставляют оформлять квартиру сразу на нескольких владельцев – по договору приватизации, наследовании, через материнский капитал. В большинстве случаев квартиры представляют собой общедолевую собственность, без обособления долей и фиксации их границ.

В дальнейшем, если понадобится распорядиться своей частью недвижимости, занимаются выделом доли в натуре.

В следующих ситуациях необходимо обособление доли из состава единого объекта собственности:

  • При разводе, когда супруги делят совместную собственность;
  • При намерении продать свою часть жилья;
  • Если собственник хочет подарить свою часть;
  • Передать по завещанию;
  • Оформить в качестве залогового обеспечения.

Главное преимущество выделенной доли – отсутствие у других собственников возможности воспрепятствовать имущественным сделкам со своей частью жилплощади.

В отличие от общей долевой собственности, где нет точного определения границ и физического размера имущества, выделенная доля открывает путь к упрощенному распоряжению недвижимостью, не спрашивая согласия у других совладельцев

Статьей 244 ГК РФ предусмотрено 2 варианта владения имуществом – совместная (равные доли у супругов) и общая долевая собственность (с возможностью установления любого размера долей).

Согласно ст. 252 ГК РФ, один из собственников общего долевого имущества может выделить в натуре часть единого объекта, обособив его, не ухудшая условия проживания для себя и остальных совладельцев.

В силу жестких требований к проведению выдела, в рамках квартиры организовать его не так просто.

Не всегда технические характеристики жилья позволяют провести перепланировки с получением в БТИ 2 техпаспортов.

Выделить отдельную долю из однокомнатной квартиры едва ли возможно, поскольку собственникам понадобится организовать отдельные входы, перенести коммуникации, перепланировать жилплощадь.

Когда выделить долю не получится?

Суд откажет в отделении части квартиры, если будет установлено, что это приведет к одной из следующих ситуаций:

  1. Места общего пользования становятся менее доступны для остальных жильцов, проживающих в квартире.
  2. В ходе обособления и проведения перепланировки для остальных жильцов и окружающих создается угроза (например, при сносе несущей стены возникает риск обрушения дома).
  3. Образованные в результате перепланировки помещения становятся нежилыми (обособляется пространство без окна, что нарушает положения ст. 16 ЖК РФ).
  4. Изменения в квартире вызовут нарушение интересов юрлица (если квартира ипотечная – интересов банковского учреждения) или физлица, живущего на жилплощади на законных основаниях (если утрачивается доступ к общим местам для лиц с ограниченными физическими возможностями).

Перед обращением в суд с требованием выдела, стоит оценить свои шансы на благополучное обособление долей в конкретных обстоятельствах, а при появлении вопросов и сомнений, обращаются к опытным юристам, которые помогут скорректировать позицию и проверят законность перепланировки.

Требования к выделяемой доле

Успешное выделение доли в натуре возможно, если технические характеристики жилья предусматривают возможность деления единого объекта на 2 (несколько) отдельных.

Закон устанавливает 3 важных требования для выделяемой части недвижимости:

  1. Размер выделяемого пространства – от 28 квадратных метров (СНиП 31-01-2003).
  2. На обособляемой территории есть необходимые благоустройства по аналогии с теми, которые присутствовали в квартире до выделения.
  3. Необходим отдельный вход для нового выделенного пространства.

С учетом требований к выделяемой в натуре доли, в обычном многоквартирном доме провести деление единого объекта довольно сложно, и в большинстве ситуаций не представляется возможным. С точки зрения финансовой целесообразности, такой проект едва ли окажется выгодным – расходы на вынесение коммуникаций, отдельный вход, переоборудование, отделение подсобных помещений.

Отдельную часть из состава общей долевой собственности обычно выделяют через установление порядка пользования комнатой, кухонным пространством, коридоры, санитарный узел.

Обычно обособлением доли занимаются, когда собственник планирует распорядиться ею без согласования с остальными собственниками квартиры – продать, завещать третьим лицам, подарить.

Если физически определить долю в натуре не получается в силу малых габаритов квартиры или отсутствия возможности переноса инженерных конструкций, проживающие на единой территории собственники долей договариваются о порядке пользования помещением.

Способы выделения доли

Закон сохраняет 2 варианта согласования выдела доли в натуре:

  1. По общей договоренности и согласию между собственниками всех долей через соглашение.
  2. По судебному решению при отсутствии единого мнения между участниками собственности.

При обращении в суд с целью выдела доли в натуре следует учитывать, что суд будет основываться на принципе равности долей, если иное не подтверждается другими документами.

Порядок оформления доли в квартире через суд

Перед тем, как выделение доли в квартире через суд закончится вынесением положительного судебного решения, предстоит пройти следующие этапы:

  1. Перед подачей иска предстоит определиться, возможны ли законные варианты выделить долю. Если ситуация не предполагает выдела в натуре, решают вопрос с получением денежного возмещения.
  2. До обращения в судебный орган необходимо предпринять попытку досудебного урегулирования. Владелец доли направляет в адрес остальных собственников квартиры досудебную претензию, в которой предлагаются варианты выдела и дается срок для принятия решения.
  3. Основанием требовать в суде выдела станет заключение экспертов, в котором будет установлена возможность или невозможность выдела, стоимость части имущества и варианты решения проблемы.
  4. Полученное заключение поможет в составлении иска и обоснованием требований истца.
  5. Оплачивается судебная пошлина и готовится пакет прилагаемой к иску документации.
  6. Подача искового заявления. Рассмотрев иск, суд выносит предварительное решение о принятии иска и назначении судебных слушаний.
  7. По результатам судебного разбирательства судья выносит решение.
  8. Чтобы зарегистрировать изменения в праве собственности с обособлением доли, необходимо дождаться вступления в силу судебного постановления.

В случае удовлетворения требований истца перерегистрировать имущество обязаны все участники собственности, а не только заинтересованная сторона, выделившая свою часть в натуре.

Подача иска

Чтобы успешно выделить долю в квартире в натуре через суд, следует тщательно подготовиться к судебному разбирательству и надлежащим образом оформить заявление.

При подготовке искового заявления придерживаются норм гражданско-процессуального законодательства, закрепленных в ст. 131—132. К обязательным реквизитам иска о выделе доли в квартире относят:

  1. Наименование судебного органа (районный суд).
  2. Сведения о стороне истца и ответчике.
  3. Если необходимо, сведения о третьей стороне.
  4. Название документа (исковое заявление о выделе доли в натуре).
  5. Цена исковых требований (определяют по кадастровой стоимости).
  6. Основания для распоряжения и владения частью имущества.
  7. Описание недвижимого имущества, где планируется выделение доли в натуре.
  8. Сведения о причинах спора, не позволившего решить вопрос в досудебном порядке.
  9. Мотивированная аргументация требований истца.
  10. Список прилагаемой документации.
  11. Дата и подпись.

Вместе с иском подают собранный пакет приложений, куда входят личные документы истца, документы на объект собственности (договор купли-продажи, выписка ЕГРН) и техническая документация (техпаспорт БТИ, заключение экспертов). Для самостоятельной подготовки иска используют готовые образцы.

Скачать образец искового заявления о выделе доли в натуре

Иск подается в районный суд по месту расположения квартиры с оплатой судебной пошлины (рассчитывается на основании стоимости доли).

Что влияет на решение суда?

Заранее спрогнозировать решение суда невозможно, но есть основания для более четкой оценки собственных шансов в суде при подаче иска. При вынесении решения суд будет руководствоваться данными об:

  • Общем метраже;
  • Количестве жилых комнат;
  • Планировка;
  • Число претендентов на долевой объект собственности.

После вынесения решения у несогласных сторон есть время на обжалование. Перерегистрация выделенной доли возможна только после вступления в силу судебного решения.

Какие юридические сложности могут возникнуть?

Когда речь заходит о решении вопросов с недвижимостью, если она принадлежит сразу нескольким собственникам, без привлечения юриста сложно договориться и выработать единое решение о выделе долей, которое устроило бы всех и оставалось в рамках действующего законодательства.

Чтобы повысить шансы на успешное завершение судебного разбирательства, рекомендуется привлечь на помощь профессионалов из юридической службы. Только специалист, досконально изучивший нормы закона, сможет добиться наиболее выгодного варианта выдела без ущемления интересов остальных собственников.

Судебная практика

Долевая собственность и споры между совладельцами заставляет обращаться в суд с целью урегулирования претензий. В судебных инстанциях выдел в натуре чаще связывают с обособлением земельный наделов, либо отделением долей в частном доме. Получить согласование физического выдела в квартире, расположенной в многоквартирном доме, достаточно сложно. Понадобится опытный юрист.

Ниже представлены примеры судебных разбирательств, касающихся выдела доли в натуре:

Ответы на часто задаваемые вопросы

В процессе урегулирования проблем с выделом доли в квартире, юристы часто сталкиваются с разнообразными вопросами клиентов.

Что делать, если выделить долю невозможно? Если нет возможности отделить свою часть от остальной квартиры из-за незначительности доли или отсутствия технических возможностей, практикуют оформление денежного возмещения, эквивалентного стоимости доли. Какие права получает собственник выделенной в натуре доли? После переоформления документов в Росреестре становится доступным свободное распоряжение недвижимостью вплоть до сдачи в аренду и продажи. Сколько экземпляров иска готовить? Число оригиналов искового заявления готовят по числу участников плюс один экземпляр передают судье. Во сколько обойдется судебное разбирательство? Судебные тяжбы, касающиеся недвижимости, относятся к наиболее затратным разбирательствам. Итоговые издержки зависят от цены иска, т.е. стоимости доли в пределах сумм 400-60000 рублей. Что должно быть указано в экспертном заключении? Независимый эксперт в ходе оценки объекта недвижимости анализирует технические условия и делает вывод, возможно ли физическое выделение доли, а при отсутствии такой возможности указывает на сумму возмещения.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-vydelit-dolju-v-kvartire-cherez-sud.html

Процедура и особенности выделения доли из общей долевой собственности

Выдел доли в квартире

Результатом проведённой приватизации стало совместное владение квартирами для людей, ставших хозяевами этого типа недвижимого имущества. Всю свою жизнь тысячи людей вынуждены мириться с этой данностью, а затем проблемные квадратные метры переходят к наследникам и вся история повторяется.

Дело в том, что совладение жилыми метрами не позволяет ни одной из сторон распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Любая сделка с недвижимым имуществом, разделённым на доли, сопровождается получением письменного согласия на предпринимаемые действия, полученного от каждого из совладельцев.

Ещё один нюанс совместного владения жильём — это тот простой факт, что распоряжаются хозяева собственными квадратными метрами лишь на бумаге.

По факту пользование квартирой общее, а чтобы получить долю в натуре необходимо предпринять целый ряд последовательных действий.

При этом не факт, что желанные метры выделят! В отдельных случаях помочь хозяевам не в состоянии даже судебный орган, так как квартира абсолютно не приспособлена к делению на индивидуальные жилые зоны.

Когда приходится выделять доли?

Примером совместного владения является жизнь супругов, которые пользуются квартирой, не задумываясь о её разделении.

Владение долями всегда сопряжено с определёнными сложностями. Если деление произошло не по судебному решению, у каждого из совладельцев имеется равная другим доля. Но даже при такой, казалось бы, идеальной ситуации возникают споры и скандалы, относящиеся к праву пользования жилыми метрами.

Если не представляется возможности решить спор мирным путём, совладельцы обращаются в суд. Эта инстанция рассматривает иск и принимает решение о выделении части жилья в натуре, если имеется такая возможность. В результате у каждого из собственников должна получиться отдельная жилая площадь со своей кухней, санузлом и входом.

Самые распространённые причины выделения долей — это:

  1. Например, сын может жениться и потребовать свою долю у родителей.
  2. Желание отдельных родственников распоряжаться жилыми метрами самостоятельно.
  3. Присутствие посторонних людей, которые вполне по закону получили одну или несколько долей. Зачастую такое совместное проживание приводит к многолетней вражде, когда вынужденные соседи делают друг другу что-либо назло.
  4. Невозможность мирно уживаться на одной территории. Чаще это происходит при разводах, когда второй супруг продолжает жить в квартире, или при наличии у совладельца вредных привычек (никто не хочет жить с курильщиком или алкоголиком).
  5. Нежелание отдельных совладельцев и дальше пользоваться этим жильём.

Например, некоторые родственники переезжают в другой город и желают получить деньги за свою долю (предлагают её выкупить совладельцу или третьему лицу).

Как происходит процедура выделения?

Родственники предварительно достигают устного соглашения, а затем подписывают соответствующий документ для фиксации достигнутых соглашений. Это оптимальный вариант, устраивающий все стороны.

Но на практике чаще происходит обращение в судебные органы, помогающие урегулировать спор по закону. Причём недовольная сторона, обращающаяся в суд, ещё должна, что называется, десять раз подумать.

Обращение в суд всегда сопровождается финансовыми издержками. Это оплата иска, обращение к юристам, привлечение независимых оценщиков и адвоката.

Стоит ли тратиться, если шансов выиграть ноль? Если квартира маленькая, в ней физически невозможно обустроить отдельную кухню, ванну, туалет и вход. В лучшем случае суд обяжет остальных совладельцев выплатить заявителю стоимость его доли.

Человек, до этого не желавший ничего продавать, будет вынужден расстаться с жилой площадью.

Согласно 252-й статье Гражданского кодекса владение небольшой долей автоматически приводит к назначению выплаты за эту долю. Таким способом суд прекращает спор, а полученные заявителем средства являются своеобразной компенсацией за моральный ущерб. При этом доли других совладельцев увеличиваются.

Спор у владельцев частного дома решается проще каждый из них при желании может достроить часть дома, оборудовав в пристройке кухню, ванную комнату и туалет, а также обустроить отдельный выход.

Итак, выделение может производиться двумя способами:

  1. На добровольных началах, по обоюдному согласию.
  2. Через судебный иск, в принудительном порядке.

Какой из способов будет выбран, зависит от конкретной квартиры и сложившейся ситуации.

При всестороннем согласии

Добровольное выделение осуществляется по следующему алгоритму:

  1. Все совладельцы недвижимого имущества собираются вместе и обсуждают возникшую проблему. Юристы советуют на таких переговорах не обострять ситуацию и идти на взаимные уступки, чтобы не доводить дело до суда.
  2. После достигнутого соглашения стороны обращаются в нотариальную контору, где оформляется и подписывается специальное соглашение. При этом оценивается качество предоставляемой доли. Должна быть произведена перепланировка с документальным оформлением в БТИ. Если выделенная площадь меньше имеющейся во владении доли, остальные совладельцы доплачивают собственнику. Если выделенная площадь больше нормы, собственник доплачивает совладельцам. Все эти моменты обязательно фиксируются в соглашении!
  3. На последнем этапе все изменения регистрируются в государственном реестре. Без этого шага соглашение будет считаться недействительным.

При обращении в суд

Выделение через судебные органы требует иного порядка действий:

  1. Заинтересованный в выделении собственник привлекает специалистов из БТИ, которые выдают документ о возможности (или невозможности!) выделения части жилья.
  2. Затем собирается пакет документов и составляет иск, в котором подробно излагаются все претензии к совладельцам.

Опытный юрист поможет правильно оформить иск с учётом всех законодательных нюансов.

Пакет документов формируется:

  • из документов, подтверждающих права владельца:
  • из технической документации, выданной в БТИ;
  • из экспертных заключений, позволяющих судить о стоимости этой части жилья;
  • из квитанции, подтверждающей внесение пошлины;
  • из расчётов, позволяющих определить размеры компенсации (если требуется доплата одной из сторон).

Суд рассматривает поданные документы и выносит своё решение.

Для регистрации подаётся:

  • заявления от владельцев выделяемой доли и других частей квартиры (для всех изменяются условия владения долей);
  • паспорта всех совладельцев;
  • судебное решение или же добровольное соглашение, заверенное в нотариальной конторе;
  • документы, подтверждающие права каждого собственника;
  • документы технического типа, выданные БТИ;
  • оплаченные квитанции (пошлина зависит от доли – у человека, получившего выделение, взнос в казну будет больше).

Что можно делать с полученной долей?

После разделения квартиры (выделения её частей в натуре) каждый из собственников имеет право распорядиться своей частью.

Продажа

Если принято решение о продаже, необходимо предварительно оповестить каждого из совладельцев. Это можно сделать лично или через почтовое отделение. Но в любом случае уведомление составляется в письменном виде, также обязательно указывается стоимость и другие условия продажи. Предлагаемая цена не может быть выше рыночной!

В течение месяца совладельцы должны отреагировать на уведомление — отказаться от покупки либо согласиться с предложением и приобрести долю. Если уведомление было проигнорировано, собственник имеет право продать свою долю третьим лицам.

Процедура продажи ничем не отличается от типичной сделки этого рода.

Стороны обращаются к нотариусу, подписывают предварительный договор, продавцу выплачивается назначенная сумма, заключается основной договор, а затем производится государственная регистрация нового владельца.

Пакет документации включает:

  • паспорта обеих сторон;
  • документ, подтверждающий право владения недвижимостью для продавца;
  • выписку из домовой книги;
  • технические документы из БТИ;
  • паспорт, выданный на основании кадастровых данных;
  • справку, подтверждающую, что у владельца нет задолженностей по коммунальным счетам.

Сдача в аренду

Сдать часть квартиры в аренду можно через заключение соответствующего договора. От арендатора в этом случае требуется только наличие паспорта.

Дарение

Дарение — один из самых выгодных способов передачи полученной доли третьему лицу. В этом случае продавцу не нужно уведомлять других совладельцев, так как ничего не продаётся, и у них нет преимущественного права на покупку. Оформление сделки производится у нотариуса — подписывается специальный договор.

От продавца могут потребовать предоставить медицинские справки из психоневрологического и наркологического диспансера (так одариваемые граждане перестраховываются от возможной отмены сделки и претензий родственников продавца, ссылающихся на его невменяемость).

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/vydelenie-dolej-v-kvartire.html

Как выделить долю в квартире в 2020 году?

Выдел доли в квартире

Обычно вопрос выделения долей в квартире возникает при разводе, наследовании имущества и рождении детей. При этом многие думают, что каждому члену семьи будет принадлежать определенная комната, где он сможет быть полноправным хозяином и делать с ней все, что захочется. Не совсем так. В законе четко прописаны требования и порядок проведения процедуры.

Долевая и совместная собственность

Совместная и долевая собственность в нашей стране регулируется гражданским кодексом РФ. Первая возникает, когда квартира приобретается в браке. При этом не важно, кто официально указан собственником, муж или жена, у обоих равные права на нее. Однако супруги могут заключить брачный контракт и распределить нажитое имущество, заверив сделку у нотариуса.

Долевая собственность возникает в случаях дарения, наследования, завещания и покупки, если приобретается уже выделенная часть квартиры. Участниками долевых отношений могут быть как близкие и дальние родственники, так и абсолютно посторонние люди.

Размер доли указывается в процентном соотношении, либо дробями (1/2, 3/4, 1/5) в зависимости от минимально положенного по закону метража. В редких случаях квартиру можно поделить покомнатно, описав метраж и характеристики каждого помещения.

При этом собственники вправе разделить имущество в равных долях или пропорционально. В первом случае общее количество квадратных метров делится на число владельцев. Во втором в соответствии с тем, кто в большей степени проживает в данной квартире, платит за нее коммуналку или взял на себя все расходы по ремонту.

Широко в нашей стране также практикуется выдел части недвижимого имущества. Это несколько другое, нежели разделение по долям. Зачастую его проводят семейные пары, которые приобрели квартиру с использованием материнского капитала.

Например, родители выделяют долю ребенку, чтобы соблюсти требования законодательства и закрепить его права на данную жилплощадь. Однако между собой они могут оставить совместное владение недвижимостью.

Здесь главное, чтобы доля ребенка соответствовала минимальной жилой норме.

Как рассчитать минимальную жилую норму?

С января 2020 года законом установлен минимальный порог доли, которую можно продавать, сдавать или отчуждать. Данное требование направлено против «резиновых» квартир и мошенников, которые оформляют право собственности на микродоли, а затем разными способами выживают настоящих хозяев.

Минимальный размер доли устанавливается в каждом регионе самостоятельно. Приблизительно 6-15 кв. м на душу населения. К примеру, Москва ограничивается 10 кв. м на человека. В Санкт-Петербурге – 9 кв. м, а в Воронеже – 11 кв. м.

Приведем приблизительный расчет минимального размера доли жилья, которую можно продать, подарить или отдать:

  • 1/3 от квартиры, размер которой от 30 до 60 кв. м.;
  • 1/10, если от 60 до 120 кв. м.;
  • 1/15, если квартира более 120 кв.м.

Можно ли выделить долю в квартире в натуре?

Еще десять лет назад это было практически невозможно. Однако в современных новостройках достаточно много предложений квартир с двумя санузлами, отдельными дополнительными выходами на улицу, например, через террасу, огромными кухнями и лоджиями.

Поэтому выделить долю в квартире в натуре сегодня можно и через нотариуса, и через суд, так как основными условиями для сделки являются – наличие собственного санузла; возможность обустройства кухни в каждой доле; отдельный выход к общему имуществу здания или на улицу.

Если что-то не соответствует перечисленным требованиям, но жилплощадь позволяет произвести перепланировку или переустройство для достижения поставленных целей, тогда сначала необходимо оформить все документы и разрешения и осуществить задуманное.

В остальных случаях квартира является неделимым имуществом. Поэтому при разводе легче продать недвижимость целиком по рыночной стоимости, и затем только поделить вырученные деньги поровну.

Однако законом предусмотрен еще один способ решения проблемы, например, при разводе – по соглашению сторон о порядке пользования, в котором прописывается, кому из собственников достается та или иная жилая комната, а также устанавливается порядок пользования балконом, лоджией или кладовкой.

Как правило, кухню, прихожую, санузел и ванную стороны эксплуатируют на равных условиях.

Дополнительно в соглашение можно включить порядок пользования бытовыми приборами, расположенными в общих местах, а также зафиксировать график дежурств по уборке, утилизации мусора и возможности проживания в квартире домашних животных.

Данное соглашение не является документом и не регистрируется в Росреестре, но оно может быть приложением к договору купли-продажи.

Соответственно, при определении порядка пользования не происходит раздела квартиры на комнаты, предметом оборота по-прежнему считается лишь доли, с той лишь разницей, что собственники между собой определили, какой комнатой эта доля будет в натуре. Когда компромисса достигнуть не удается, необходимо обращаться в суд.

Как суд определяет порядок пользования квартирой?

Как правило, между собственниками часто возникают споры относительно того, кому должна достаться та или иная комната, особенно, если они разных размеров или в одной успели провести ремонт, а в другой нет. К тому же мало кто хочет занимать проходное помещение, тем более если оно совмещено с кухней.

На что в данной ситуации обращает внимание суд и что учитывает?

Многое. Сложившееся фактическое проживание каждого собственника – кто, где привык. Планировку квартиры, наличие изолированных комнат. Есть ли реальная возможность проживать вместе на одной жилплощади.

Особенно если есть малолетние дети или инвалиды. Но их интересы не будут приоритетными, если они не являются держателями доли.

Судом также учитывается наличие у собственников другого жилья, например, в квартире родителей.

Поэтому к суду нужно готовится тщательно. Тем более ситуации встречаются разные, и каждую из них следует рассматривать отдельно, лучше с помощью специалистов. К тому же когда выделить долю в натуре не получается по закону, владелец имеет право получить от содольщиков денежную компенсацию, эквивалентную размеру доли.

Можно ли сдать долю в аренду?

Если ее размер отвечает требованиям закона по минимально дозволенной площади, то проблем со сдачей в наем не возникнет. Основное условие – изолированность жилого помещения. Например, это может быть гостиная, спальня и другие комнаты.

Второй момент – согласие остальных совладельцев, если доля не выделена в натуре. В противном случае они могут подать иск и признать сделку недействительной.

Когда необходим нотариус?

С августа прошлого года стали действовать поправки в законе, которые упрощают оформление сделок с недвижимостью. Изменения касаются случаев, если продается вся квартира целиком, то есть когда все собственники отчуждают свои доли в одной сделке одним договором, а не отдельными.

Не нужен нотариус и в том случае, если квартирой владеет один собственник, и он продает в ней определенную долю, а оставшиеся квадратные метры оставляет за собой.

Но если реализуется недвижимость, которой в долях владеют несколько собственников, и один из них хочет продать свою долю кому-то другому, то нотариус обязателен. При этом не имеет значения, отчуждается доля другому собственнику или постороннему.

Кроме того, для того чтобы сделка была действительна, помимо заверения нотариуса, необходимо уведомить других собственников долей и обозначить свои условия, причём сделать это потребуется в письменной форме.

В случае отказа на приобретение можно предложить долю кому-то еще.

Просто так продать или купить часть квартиры также не получится, если среди собственников жилья есть несовершеннолетние дети. По закону они считаются недееспособными до 14 лет, и не могут принимать решение. То же самое касается людей, которые официально признаны недееспособными по причине психического заболевания.

На регистрацию долей в Росреестре обычно уходит около 7 рабочих дней. Если документы были переданы через МФЦ, срок обработки и внесения изменений увеличивается еще на два дня. Государственная услуга обойдется в 2000 рублей с одного человека.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d403f74d5135c110a99f5f3/kak-vydelit-doliu-v-kvartire-v-2020-godu-5f1a863bfbc6c71236102884

Как выделить долю в квартире: пошаговая инструкция в 2021 году

Выдел доли в квартире

В России в долевой собственности находится множество квартир. Сделки с такой недвижимостью сопряжены со множеством проблем, так как подобная собственность предполагает более одного владельца жилья, что чревато конфликтами. По этой причине многие собственники планируют стать владельцами отдельной части жилья. Рассмотрим, как выделить долю в квартире.

Выделение доли в натуре закрепляет за человеком права на распоряжение частью жилья. Комната становится независимой от остальных помещений квартиры.

Обычно доли выделяются:

  • для продажи;
  • при разводе;
  • при спорах и конфликтных ситуациях с другими собственниками жилья;
  • при желании распоряжаться своей долей по личному усмотрению, не получая разрешения от других собственников на проведение сделок.

При этом есть обстоятельства, при которых выделение доли запрещено.

  • Выделение доли в натуре приведет к тому, что места общего пользования станут труднодоступными для остальных, возникнет риск нарушения целостности несущих конструкций. Если после проведения перепланировки жильцы не смогут пользоваться ванной комнатой или кухней, то подобные работы под запретом.
  • Выделение доли нарушает права и интересы людей с инвалидностью, иждивенцев или организаций (например, банков).
  • Полученные комнаты нельзя будет использовать для проживания.

Выделение доли в квартире состоит из следующих шагов.

1. Выбрать способ выдела доли

Есть 2 способа выдела доли.

В натуре

Выделение доли в натуре предполагает создание отдельной комнаты или нескольких комнат. Размер этих помещений должен соответствовать стоимости доли владельца.

Минимальный размер общей площади – от 28 м2. По этой причине выделить долю в натуре в городских квартирах часто не представляется возможным.

Если в прошлом в квартире была проведена незаконная перепланировка, то в первую очередь потребуется вернуть жилью его первоначальное состояние. После этого можно проводить раздел собственности.

Как самостоятельно узаконить перепланировку

Через выплату денег

Если выдел доли в натуре не допустим, то она выделяется в финансовом эквиваленте.

Если оформленная доля превышает доли других собственников, то человеку потребуется доплатить за часть доли. Если меньше – доплачивают уже ему.

Другой вариант – финансовая компенсация: человек отказывается от своей части имущества, получая денежные средства от остальных владельцев. Полученная доля распределяется между владельцами.

Если размер доли небольшой, и ее собственник равнодушен к выделу, то владельцам потребуется обратиться в суд. Он установит компенсацию без учета данного собственника.

2. Попробовать договориться о выделении доли своими силами

При добровольном проведении процедуры собственники самостоятельно решают, кому какая доля останется. Доли могут быть неравными – на усмотрение владельцев. Стороны составляют письменное соглашение и заверяют его у сотрудника нотариального агентства. Главное – чтобы все собственники были согласны на этот шаг.

3. Обратиться к эксперту для получения оценочного отчета

Отчет содержит в себе следующую информацию:

  • возможность оформить долю в натуре;
  • вероятные способы выделения;
  • количество долей, их соотношение с общей площадью жилья в процентах и метрах;
  • степень изношенности помещений;
  • рыночная стоимость жилья;
  • сумма выделения доли.

4. Составить иск в суд и подготовить документы

Если мирно договориться не удалось, в результате чего пришлось обратиться в суд, то жилье будет поделено на одинаковые по размеру. Так, если собственников у квартиры 2 человека, то жилье поделят по ½.

В иске необходимо указать следующую информацию:

  • наименование суда;
  • сведения об истце и ответчике: ФИО без сокращений, адрес;
  • цена иска (стоимость доли в рублях);
  • описание сложившихся обстоятельств: кто является участником общей долевой собственности, адрес имущества, размер доли, реквизиты правоустанавливающей документации;
  • основания для раздела доли;
  • предложение по разделу доли – указание на изолированное помещение, процедура его выдела из общей собственности;
  • просьба выделить долю в натуре;
  • список прикладываемых документов;
  • дата подачи иска, подпись заявителя.

Скачать образец иска можно по этой ссылке.

К запрашиваемым документам относятся следующие:

  • паспорта;
  • свидетельства о появлении детей на свет;
  • техническая документация на квартиру;
  • свидетельство из ЕГРН и правоустанавливающая документация на жилье (например, соглашение купли-продажи);
  • оценка жилья в БТИ, акт выдела долей в натуре при наличии;
  • сумма компенсации за выдел доли.

Стоимость госпошлины зависит от кадастровой стоимости формируемой доли.

5. Провести сделку с долей

С полученной долей без разрешения остальных собственников жилья можно проводить следующие сделки.

Аренда

В общей долевой собственности при желании сдать долю в аренду необходимо получить письменное разрешение от всех владельцев недвижимости. При их отказе собственнику необходимо обратиться в суд и доказать тот факт, что права других владельцев не нарушаются, но при этом они отказываются оформлять разрешение на аренду.

Выделение доли при покупке жилья в ипотеку

Если необходимо выделить долю несовершеннолетнему ребенку при ипотеке, порядок действия следующий:

  • внести последний платеж, получить в банке справку о погашении кредита;
  • снять обременение через МФЦ или Росреестр, получить выписку о его отсутствии;
  • выделить долю ребенку;
  • повторно обратиться в Росреестр или МФЦ для оформления раздела квартиры на доли.

Выделение доли в других ситуациях

Если супруги – дольщики по ДДУ или участники жилищного кооператива, то после введения здания в эксплуатацию они получают квартиру в собственность. Дата подписания акта приема-передачи – момент получения жилья.

В течение последующих 6 месяцев необходимо оформить выделение долей на детей и супруга.

При реконструкции или строительстве дома срок начинает свой отсчет с того момента, как супруги получили разрешение на использование здания, которое оформляется в местных административных органах.

Варианты выделения долей детям

Есть два способа выделения долей детям – через соглашение или договор дарения.

Соглашение составляется у нотариуса. В документе содержится информация о супругах и детях, недвижимости, приобретении квартиры через маткапитал, о долях, которые достанутся каждому собственнику. После этого необходимо получить выписку из ЕГРН.

При составлении договора дарения в документе указываются сведения о квартире, утверждение о бесплатном выделении доли, информация обо всех участниках процесса. Договор необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Ответственность за нарушение законодательных требований

Наказания за непредоставление долей детям не предусмотрено. Однако при наличии спорных ситуаций дети вправе обратиться в суд и потребовать оформить долю на себя.

Суд может установить размер долей в согласно вкладу каждого члена семейства в приобретение квартиры или одинаковыми частями, если этот вклад определить невозможно.

Если супруги обналичили маткапитал, что запрещено, и направили государственные средства на другие цели, то их могут привлечь к уголовной ответственности. Наказание – возврат маткапитала, штраф до 120 тысяч рублей или тюремное заключение до 2 лет.

Можно подарить долю жене, если собственник один муж. Сначала необходимо выделить супружеские доли, а затем подарить их жене. Но если у женщины уже есть право на ½ жилья, то проводить процедуру нет необходимости.

Выделение супружеской доли в имуществе нажитом во время брака

Когда собственником является только муж, он вправе установить любой размер доли. При этом ему не нужно получать разрешение от остальных совладельцев, поскольку дарение – безвозмездная сделка.

При оформлении договора дарения необходимо отправиться к сотруднику нотариального агентства и заверить документ. Далее отчуждение доли регистрируется в Росреестре.

Если мужчина решил подарить долю бывшей супруге, то женщине потребуется оплатить подоходный налог.

Таким образом, если долевая собственность перестает устраивать людей, они выделяют доли в натуре – определяя, какая часть квартиры кому принадлежит.

При невозможности решить этот вопрос самостоятельно необходимо обратиться в суд.

А если жилье приобреталось с маткапиталом, то выделение долей для детей обязательно, однако они смогут распорядиться ими по собственному усмотрению только при достижении 18 лет.

Источник: https://propravo24.ru/nedvizhimost/oformlenie-nedvizhimosti/kak0videlit-dolyu-v-kvartire

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.