Защита прав арендатора

Арендатор против арендодателя: десять важных юридических вопросов об аренде в российском интернете (с ответами) — Право на vc.ru

Защита прав арендатора

Продолжаю свою любимую тему самых популярных юридических вопросов и ответов на них.

Если что, вот предыдущие:

​Cтанислав Сазонов, юрист, экономист, предприниматель

Сегодня статья посвящается договору аренды нежилых помещений (офисов ,складов, торговых помещений, производственных площадок).

Чтобы легче было читать, напоминаю: арендодатель — тот кто сдаёт имущество. Арендатор — тот кто пользуется имуществом.

Вопрос первый: может ли арендодатель удерживать имущество арендатора за неуплату?

Да может, но при строго определённых условиях.

На каком основании? Что за условия?

Пункт 1 статьи 359 Гражданского кодекса РФ.

В нём говорится об удержании имущества как одном из способов обеспечения обязательств.

  1. Договор аренды должен быть расторгнут (через суд или по соглашению сторон).
  2. Имущество должно поступить во владение арендодателя законно, что возможно только одним способом — арендатор не вывез его после расторжения договора.
  3. У арендатора обязательно должна быть задолженность перед арендодателем.

На практике происходит совсем по-другому, например, в торговых центрах до расторжения договора аренды имущество арендатора либо запрещают вывозить предупреждая охранников, либо перемещают в закрытые помещения — и говорят, что отдадут только после оплаты задолженности.

Эти действия до расторжения договора незаконны и не являются удержанием. Так как до расторжения договора в соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса арендодатель предоставляет помещение во владение и пользование и никак не может чинить препятствий арендатору или ограничивать его в правах, даже несмотря на задолженность.

Что можно сделать при незаконном удержании? Либо смириться, оплатить задолженность и забрать свои вещи, либо взять договор аренды и документы на своё ИП или ООО, вызвать полицию и вывезти имущество с их поддержкой. В моей практике такие прецеденты были.

Вопрос второй: может ли арендодатель ограничить доступ в арендуемое помещение или отключить электроэнергию за неуплату аренды?

По закону однозначно нет.

Однако такие условия могут быть включены в договор, и если вы его подписали, то придётся смириться.

Вообще, отключение электричества либо ограничение доступа сотрудников арендатора и самого арендатора в арендуемое помещение — самые популярные и незаконные способы, которые существуют на практике.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ за все нарушения арендатора, в том числе и за несвоевременное внесение арендной платы, арендодатель может применить лишь одну меру — потребовать досрочного расторжения договора.

Никаких иных способов законом не установлено.

В 90% договоров аренды таких условий нет, хотя такие действия совершаются. В таком случае можно требовать возмещения убытков, которые были вызваны невозможностью вести деятельность. В подтверждение посмотрите решение суда.

Однако в некоторых всё-таки такие условия встречаются. И поскольку их включение законно и договор подписан, то такие меры уже можно применять без проблем, даже если это причинит вам убытки. В подтверждение посмотрите решение суда.

Вопрос третий: может ли арендатор расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Ответ зависит то того, на какой срок заключён договор.

  1. Если договор заключен на неопределённый срок, то да. На каком основании? Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.
  2. Если договор заключен на конкретный срок — то по закону нет. Но может, если разрешение на это есть в условиях договора.

В соответствии со статьёй 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Общее правило по договору аренды — расторжение договора, только в судебном порядке (пункт 2 статьи 450, статья 619, 620 Гражданского кодекса РФ).

Вместе с тем договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Таким образом, в договор аренды может быть включено условие о том, что одна из сторон может отказаться от исполнения договора. Такое условие не противоречит закону.

Вопрос четвёртый: может ли арендодатель расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

Ответ абсолютно такой же, как на третий вопрос. Не буду его копировать, чтобы не засорять одним и тем же текст.

Вопрос пятый: может ли арендодатель повысить арендную плату в одностороннем порядке?

Точно. В пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса указано: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Следовательно, чтобы иметь право повысить оплату в одностороннем порядке, арендодатель должен включить такое условие в договор.

Вопрос шестой: может ли арендодатель отказать в предоставлении юридического адреса?

С одной стороны, само наличие договора аренды автоматически позволяет вам внести данные об этом адресе как о юридическом.

С другой, собственник может попросить с вас за это дополнительную плату, а если вы откажетесь платить, может не подтверждать налоговой ваше нахождение, не передавать вам почту и так далее.

Здесь у собственника фактически более сильная позиция, с которой ничего нельзя сделать.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица»:

«Регистрирующий орган на основании подпункта р пункта 1 статьи 23 Закона вправе отказать в государственной регистрации при наличии подтверждённой информации о недостоверности представленных сведений об адресе юридического лица, то есть о том, что такой адрес был указан без намерения использовать его для осуществления связи с юридическим лицом.

О недостоверности названных сведений может, в частности, свидетельствовать следующее: имеется заявление собственника соответствующего объекта недвижимости (иного управомоченного лица) о том, что он не разрешает регистрировать юридические лица по адресу данного объекта недвижимости».

Вопрос седьмой: что делать, если арендодатель не возвращает залог?

Напоминаю, что список вопросов был взят из самых популярных в поисковике.

Этот вопрос очень общий, тут всё-таки нужно смотреть договор, иначе непонятно, зачем это арендодателю.

Есть ответить на общий вопрос — провести сверку взаиморасчётов и подать в суд, если не возвращают, а договор расторгнут и подписан акт приёмки-передачи.

Вопрос восьмой: что делать, если арендодатель не подписывает акт приёма-передачи?

Вопрос, кстати, очень серьёзный.

Немногие знают, что после расторжения договора и фактического съезда самое главное — подписать акт приёмки-передачи помещения.

Если акт не подписан, то считается, что вы никуда не съехали, а значит, вам продолжают начислять арендную плату, даже если вы добросовестно съехали и не находитесь в помещении.

Очень многие новички в бизнесе сильно обжигаются на этом.

А арендодатели любят манипулировать словами, если что не так, мы вам акт не будем подписывать.

Статья 622 Гражданского кодекса РФ: «Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всё время просрочки».

Подписание акта приёмки-передачи к нежилым помещениям применяется по аналогии со статьёй 655 Гражданского кодекса РФ.

Если вы настаиваете на подписании акта, а арендодатель уклоняется от этого, бездействие следует рассматривать как отказ от исполнения обязанности по принятию имущества, срок аренды которого истёк (абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Однако вам придётся попотеть и пособирать доказательства.

Писать письма — электронные и обычные — о том, что вы готовы подписать акт и помещение свободно, писать SMS и звонить, отправить ключи от помещения почтой с описью вложения. В общем, придумывать максимум того, что потом зачтётся в суде.

Вопрос девятый: может ли арендодатель потребовать досрочного внесения арендных платежей?

На каком основании? В каких случаях?

В соответствии с пунктом 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ: «Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

То есть можно требовать досрочной уплаты аренды ещё за два месяца, помимо того, в котором было нарушение.

Что подтверждается также судебной практикой.

Вопрос десятый: должен ли арендодатель менять лампочки арендаторам?

Очень смешной вопрос, каким образом он оказался в топе выдачи — мне непонятно. Но раз есть — надо отвечать 🙂

По закону не должен. Может быть, повезёт и такая обязанность будет в договоре, но вряд ли.

В пункте 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ указано, что: «Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды».

Если вы начинающий предприниматель, ещё много полезного можете найти в моей книге «Спаси свой бизнес».

Также буду рад, если подпишитесь на мой блог здесь.

Станислав Сазонов – Блог на vc.ru

Станислав Сазонов – Блог на vc.ru

vc.ru

Источник: https://vc.ru/legal/82406-arendator-protiv-arendodatelya-desyat-vazhnyh-yuridicheskih-voprosov-ob-arende-v-rossiyskom-internete-s-otvetami

Как арендатору отстоять свои права и воспользоваться мерами поддержки?

Защита прав арендатора

Приостановление деятельности и ограничение посещения предприятий гражданами для большинства арендаторов сделали аренду помещений бессмысленным расходом в и без того тяжелое для бизнеса время. В ответ государство создало механизмы снижения арендной нагрузки.

Однако значительная часть арендодателей предпочла их игнорировать, сославшись на недостаточную ясность регулирования.

Сохраняется ли неопределенность регулирования до сих пор, что делать с нежелающими идти на компромиссы арендодателями и будет ли польза от последующих поправок к законодательству?

Весь апрель государство совместными усилиями всех трех ветвей власти формировало меры поддержки арендаторов во время карантина.

Сначала был издан специальный закон. В нем арендаторам предоставлено право потребовать снижения размера арендной платы в связи с невозможностью использования, а также достаточно неоднозначно сформулирована позиция о некой отсрочке арендных платежей, порядок предоставления которой предстояло уточнить правительству.

Через несколько дней правительство, исполняя «поручение» об уточнении, сформулировало порядок предоставления заявленной отсрочки. Неожиданно оказалось, что она полагается не всем, а лишь некоторым арендаторам коммерческой недвижимости, осуществляющим деятельность в наиболее пострадавших от режима повышенной готовности отраслях. 

Если с отсрочкой платежей после разъяснений правительства все стало более или менее понятно, то положения закона о праве арендатора «потребовать» снижение размера арендной платы стали предметом критики практикующих юристов на всех коронавирусных арендных вебинарах.

Было непонятно, обязан ли арендодатель в ответ согласиться с требованием? В каком размере арендная плата подлежит снижению? Будет ли эффективной последующая судебная защита права «потребовать» снижения арендной платы за прошлый период через какие-нибудь полгода после выхода судов из карантина?

В последний день месяца в разъяснения нового арендного законодательства включилась судебная власть. Верховный суд РФ выпустил специальный обзор по вопросам применения новых законов, где в том числе остановился и на аренде. В этой части обзор оказался полезным, местами неожиданным, а местами наводящим на все новые вопросы. Что важного он привнес в жизнь арендаторов?

Во-первых, еще больше поменялась в пользу арендатора расстановка сил с отсрочкой платежей компаниям из наиболее пострадавших отраслей. Теперь по факту отсрочка предоставляется таким арендаторам автоматически. На практике это означает, что единственный случай, когда отсрочка не будет считаться предоставленной, — это если арендатор откажется от соответствующего предложения арендодателя.

Именно так: не получив своевременную оплату от арендатора, арендодатель должен сам предложить ему отсрочку на условиях, определенных правительством (то есть с правом уплаты отсроченных платежей в течение 2021-2023 годов). Если такое предложение не будет направлено арендатору, отсрочка будет считаться предоставленной.

То же самое произойдет, если арендодатель будет уклоняться от ее предоставления.

Поддержка арендодателей при этом заключается лишь в их праве в судебном порядке доказывать, что, хотя конкретное предприятие и относится к пострадавшим отраслям, в действительности оно не пострадало, а значит, и не заслуживает отсрочки (например, потому что оно игнорировало ограничительные меры и продолжало функционировать). 

Во-вторых, прояснился вопрос о скидке на арендную плату.

Является ли требование арендатора о скидке обязательным для арендодателя при невозможности использования имущества ввиду ограничительных мер? Да, является.

При этом такое снижение может произойти и постфактум в судебном порядке, то есть даже если решение суда о понуждении к снижению вступит в законную силу после окончания карантинных ограничений.

Однако в каком размере арендодатель обязан снизить арендную плату?  Ответ Верховного суда оказался достаточно расплывчатым: например, в размере, «на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации». Но можно ли говорить о наличии какого-то «обычая» снижения арендной платы во время коронавируса с учетом экстраординарности самой ситуации?

К вопросу о размере снижения можно подойти с трех точек сторон. 

Во-первых, коронавирус не первое непредвиденное обстоятельство в России, оказавшее влияние на возможность использования арендуемого имущества и ставшее причиной режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

На уровне Верховного суда существует практика полного освобождения арендаторов от платежей при невозможности использования арендуемого ими имущества, в том числе и в похожих обстоятельствах (например, в результате введения чрезвычайной ситуации в связи с паводками на Дальнем Востоке, включавшей в себя ограничения на передвижение).

Таким образом, если, по мнению Верховного суда, «обычай» создает сам по себе режим ограничений, с учетом предыдущей судебной практики речь может идти и о 100%-ном освобождении арендаторов от оплаты.

Однако и во-вторых,более точным может стать проведение специальных экспертных в том числе в виде судебных экспертиз, с анализом того, насколько реально ставки были снижены арендодателями именно в связи с коронавирусом.

Такая аналитика будет больше соответствовать «сложившейся ситуации». В частности, она может учитывать и принадлежность арендатора к конкретной индустрии.

Например, для пострадавших отраслей при определении среднего размера снижения могут быть учтены соответствующие государственные меры: полное освобождение от арендной платы некоторых арендаторов государственного имущества, рекомендации правительства по снижению арендной платы на 50% компаниям из наиболее пострадавших отраслей, предоставление региональных льгот арендодателям, согласившимся снизить арендную плату в определенном размере (например, в Москве не менее чем на 50%).

В-третьих, предложенный Верховным судом вариант исчисления среднего размера снижения является лишь примером и носит рекомендательный характер. Это означает, что стороны и суд вправе использовать иные параметры для расчета. Потенциально ориентирами для этого могут служить следующие критерии:

  • снижение пропорционально количеству сотрудников, чье посещение арендуемых площадей стало невозможным ввиду карантинных ограничений;
  • снижение пропорционально изменению функционального назначения арендуемого помещения и оставления за ним лишь «складской» функции (хранение вещей сотрудников офиса и имущества арендатора).

С учетом жесткой позиции арендодателей, а иногда и полного игнорирования ими законодательства, в мае начал разрабатываться новый пакет мер поддержки арендаторов, позволяющий им в одностороннем порядке расторгать договоры аренды без уплаты за это каких-либо санкций и без возмещения убытков арендодателю.

Согласно первоначальной версии законопроекта, такое право появляется у арендатора при условии надлежащего исполнения своих обязательств в докоронавирусный период, а также при подтверждении снижения его ежемесячных доходов более чем на 50%.

Арендатору даже полагается вернуть его обеспечительный платеж, если он надлежащим образом исполнял свои иные обязательства (помимо оплаты аренды) по договору аренды после начала «карантина».

Данный законопроект значительно усилил позицию арендаторов, за что получил шквал критики от арендодателей и анонсирование ими безвозвратного краха всей отрасли. Результатом этого в том числе стали внесенные Минэкономразвития поправки к законопроекту.

По сообщениям в прессе, Минэкономразвития предлагает обусловить одностороннее расторжение отказом арендодателя от предоставления скидки по аренде, а также оставить обеспечительный платеж в размере 1 месяца аренды за арендодателем в качестве платы за досрочное расторжение договора.

Однако такие поправки значительно нивелируют эффект нового закона: договоры аренды достаточно часто и так содержат положения об оставлении за арендодателем суммы в размере одного месячного платежа при досрочном расторжении по инициативе арендатора.

Кроме того, значительная часть арендаторов уже израсходовала обеспечительный платеж во время простоя, не имея иных средств на погашение арендной платы, а значит, эти денежные средства придется искать заново (вероятно, в полном размере аренды и без скидки).

Таким образом, с учетом поправок экономически закон становится полезным или для договоров аренды, предусматривающих штраф за досрочное расторжение в размере более чем 1 месяца аренды, или для тех договоров, которые предусматривают уведомление арендодателя о расторжении более чем за 1 месяц.  

Несмотря на все старания государства, очень многие арендаторы попали в ситуацию, в которой арендодатель игнорирует новое регулирование и требует арендную плату по расписанию и в полном объеме. Чем может помочь введенное законодательство в этом случае? 

Прежде всего, с его помощью можно усилить переговорную позицию.

Например, компании из пострадавших отраслей могут в обмен на большую скидку по арендной плате согласовать с арендодателем неиспользование предоставленной законом отсрочки вовсе или договориться о ее взаимовыгодном и скором погашении (по закону отсрочка позволяет растягивать выплату на период 2021-2023 годов). Арендодателю также может показаться более выгодным предоставить скидку или отсрочку по аренде сейчас, чем расторгать договор и потенциально быть втянутым в процесс о взыскании упущенной выгоды.

В зависимости от своего финального текста, новый законопроект по расторжению также может усилить позицию арендатора.

Даже если он будет принят в редакции поправок Минэкономразвития, он позволит сделать скидку более выгодной для арендодателей, установивших в договорах аренды необходимость извещения их о расторжении за два и более месяцев или же согласовавших штраф за расторжение в размере более чем 1 месяц аренды. В условиях неопределенности экономической ситуации предоставление скидки может показаться более выгодным, чем необходимость найти нового арендатора за один месяц.

Если путем переговоров решить вопрос не удается, компании из пострадавших отраслей могут применить комбинированный подход: воспользоваться и разъяснениями об автоматической отсрочке, и законом о скидке.

В таком случае, с одной стороны, с учетом разъяснений правительства по отсрочке они могут вообще не осуществлять платежи в период приостановления деятельности, а затем до 1 октября 2020 года оплачивать лишь половину арендной платы.

Арендодатель будет не вправе в ответ чинить какие-либо препятствия арендатору или расторгать договор, а если, например, решит перекрыть доступ к помещению и удержать хранящееся там имущество — его действия могут быть квалифицированы как самоуправство (ст. 330 УК РФ). Отсроченные таким образом суммы можно будет выплачивать небольшими месячными платежами в период 2021-2023 годов.

С другой стороны, с учетом положений закона о скидке и того обстоятельства, что суды понемногу начинают возвращаться из карантина, к началу 2021 года у «пострадавших» арендаторов есть шансы получить вступившее в законную силу решение о снижении размера арендной платы на весь предыдущий «карантинный» период и осуществлять дальнейшую выплату в 2021-2023 годах с учетом скидки.

Все остальные арендаторы находятся в менее гибкой ситуации: отсрочка им не полагается и в случае приостановления полной оплаты сейчас риск ответных мер со стороны арендодателя очень велик. Более того, велик также и риск того, что эти меры будут признаны судом правомерными, если он не найдет оснований для снижения арендной платы (то есть не установит наличие невозможности использования). 

В таком случае оптимально найти возможность оплатить аренду сразу, сообщив арендодателю об оставлении за собой права обратиться к нему с иском о понуждении к заключению договора о снижении арендной платы и взыскании переплаты. 

Такая мера, с одной стороны, не дает арендодателю никаких оснований для расторжения договора в связи с неоплатой (а также для начисления неустойки, удержания имущества, закрытия доступа к помещению). С другой стороны, она позволяет получить нужный экономический эффект: взыскать суммы переплаты за простаивавшую во время карантина аренду.

В итоге после месяца работы государства над разъяснениями механизм получения мер поддержки арендаторов, а также расстановка сил при переговорах с арендодателем стали яснее.

Однако все еще остается открытым вопрос о конкретных суммах, на которые арендаторы могут рассчитывать, добиваясь снижения арендной платы в судебном порядке.

Ожидать четких разъяснений от власти уже нет смысла, поэтому остается лишь следить за аналитикой и последующей судебной практикой. 

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Источник: https://www.forbes.ru/biznes/400783-kak-arendatoru-otstoyat-svoi-prava-i-vospolzovatsya-merami-podderzhki

О выборе способа защиты прав арендатора

Защита прав арендатора

Выбор способа защиты, как правило, обусловлен природой регулируемых гражданским правом общественных отношений.

В зависимости от вида имущественные отношения могут защищаться либо вещными, либо обязательственными способами. «Объем возможностей защиты…

субъективного гражданского права во многом определяется природой этого права.

Если речь идет о нарушении права собственности, или иного вещного права, то можно констатировать, что возможности их защиты иные, нежели при нарушении какого-то обязательственного права, возникшего из договора».[91]

Вещно-правовые способы защиты доступны не только собственнику, но и другим лицам, имеющим титульное владение. К таким лицам отнесены и арендаторы, получившие право владения вещью на основании договора аренды.

Учитывая предписание ст. 305 ГК РФ, можно конкретизировать проблемный вопрос: имеет ли арендатор право на истребование объекта аренды от собственника арендодателя? Большинство исследователей склоняются к следующему мнению: наличие обязательственной связи между лицами не позволяет собственнику истребовать переданное в аренду имущество в порядке ст. 301 ГК РФ (напр. Скловский К. И.)[92]

Для решения означенной проблемы, последовательно следующие казусы:

Собственник имущества во исполнение заключенного договора аренды передал указанное в договоре имущество арендатору во владение и пользование сроком на один год. По прошествии шести месяцев переданное арендатору по договору имущество было изъято у последнего собственником.

Желая защитить свое право, арендатор обратился в арбитражный суд с иском об истребовании аренды. Истец отстаивал возможность применения виндикации. Сторонники виндикации указывают, что в силу ст. 307 ГК РФ обязанность у арендодателя только одна – передать (предоставить) объект аренды.

После исполнения этой обязанности обязательство между лицами прекращается в силу статьи 408 ГК РФ (надлежащее исполнение), а на стороне арендатора остается чистый долг, состоящий в возврате вещи. В свою очередь, это делает возможным использование арендатором иска об истребовании имущества в случае изъятия вещи арендодателем до истечения срока договора.

Правовым основанием применения виндикации в указанном случае будет ст. 305 ГК РФ.

По этому поводу Витрянский указывает, что «несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе, обязанность арендодателя воздержаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным в наем имуществом, следует из правового положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой) защиты, в том числе и против собственника имущества-арендодателя».[93]

Данная позиция не бесспорна.

Проблема возникла вследствие процесса взаимопроникновения вещных и обязательных прав, в результате чего при нарушении такого «смешанного» правоотношения появляется дилемма выбора наиболее адекватного выбора способа защиты.

Как известно, отечественное право не допускает конкуренцию исков. Гражданско- правовой доктриной выработан ряд критериев (разделяемых и судебной практикой), при которых допустимо использование вещно-правовых способов защиты.

В качестве примера может быть приведен виндикационный иск, применение которого возможно при:

а) сохранности индивидуально- определенного имущества;

б) фактическом обладании имуществом незаконным владельцем;

в) отсутствии личной связи между сторонами.

Наличие этих критериев означает, что данный вещно- правовой

способ защиты может быть применен только при наличии всей совокупности данных критериев, а также условии тождественности ситуаций.

Сущность института имущественного найма (аренды) состоит в передаче объекта аренды (вещи) лицу во владение и пользование на определенный срок (даже и в том случае, если срок сторонами не определен, сущность аренды как временного пользования чужим имуществом не меняется).

Соответственно, изъятие у арендатора вещи до срока, установленного договором (или определенного в соответствии с договором), нарушает возникшее в силу обязательства субъективное право арендатора на владение и пользование такой вещью.

Передав вещь, арендодатель, таким образом, исполняет одну из своих обязанностей. Но при этом до момента истечения срока договора арендодатель остается обязанным перед арендатором лицом в части несовершения действий, препятствующих последнему владеть и пользоваться объектом аренды.

Если вещно-правовые способы не могут быть использованы в данном случае, то восстановление нарушенных прав, имеющих обязательственную природу, должно осуществляться при помощи обязательственно — правовых способов.

Какие обязательственные способы из имеющихся могут быть использованы для защиты нарушенного права владения арендатора?

При выборе конкретного способа защиты надлежит исходить из того, какую обязанность нарушил арендодатель. Как было установлено выше, арендодатель, изъяв имущество, совершил действие, препятствующее арендатору владеть и пользоваться этим имуществом. Следовательно, арендатору для защиты своих прав необходимо обязать нарушителя вернуть имущество, являющееся объектом договора аренды.

Восстановить нарушенное право возможно, только обязав арендодателя возвратить спорную вещь управомоченному лицу.

Из представленных в главе 34 ГК РФ способов защиты, носящих

Предыдущая32333435363738394041424344454647Следующая

Дата добавления: 2015-02-16; просмотров: 2619; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

ПОСМОТРЕТЬ ЁЩЕ:

Источник: https://helpiks.org/2-64431.html

Нарушения по договору аренды: как защитить свои права? – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Защита прав арендатора

Нарушения по договору аренды – это одна из распространенных в судебной практике категория споров. Причем нарушить условия аренды могут обе стороны.

С какими нарушениями могут столкнуться и арендатор, и арендодатель? Какие способы защиты нарушенных прав существуют? Каков порядок разрешения арендных споров? В нашей статье вы увидите ответы на эти вопросы, получите ключ к решению спорных моментов.

Итак, стороны оформили договор аренды, определившись со всеми необходимыми условиями. Однако не всегда встречается добросовестный арендодатель, из-за чего у арендатора возникают проблемы.

Рассмотрим существенные нарушения договора аренды арендодателем.

Нарушение порядка передачи имущества арендатору

Порядок считается нарушенным тогда, когда арендодатель не передал арендатору имущество. Например, стороны договорились о передаче складского помещения на конкретную дату. Однако арендодатель передумал сдавать склад арендатору, с которым договорился.

Также нарушение договора аренды арендодателем может быть при несоблюдении сроков передачи имущества. В двух указанных ситуациях арендатор может поступить следующим образом:

  1. требовать договорную неустойку за неисполнение обязательства по передаче арендуемого склада;
  2. взыскать убытки за нарушение правил договора аренды;
  3. требовать передачу склада через суд;
  4. расторгнуть договор и требовать возврата уплаченной суммы.

Одним из обязательных пунктов, прописанных в договоре аренды, безусловно, является предмет сделки. Кроме того, такое имущество должно соответствовать его целевому использованию.

Если арендованное имущество целевому назначению по договору аренды не соответствует, это препятствует использованию арендатором объекта в своих целях. Рассмотрим пример.

В Арбитражный суд Оренбургской области в лице арбитражного юриста обратилась частная компания с иском к оренбургскому Департаменту градостроительства и земельных отношений (далее – Департамент). Основное требование – выплата убытков, связанных с оплатой арендных платежей.

Ситуация была такова: компания и Департамент заключили между собой договор аренды, по которому частной компании передавался под строительство онкологического медцентра земельный участок.

Компания провела осмотр арендованной земли, и по результатам осмотра были выявлены различные нарушения, препятствующие строительству онкологического медцентра. Таким образом, отсутствовала возможность использования арендованного земельного участка по целевому назначению. Департамент в ответ на иск не возражал, и суд полностью встал на сторону компании (Решение от 30.10.2019 г., дело № А47-6264/2019).

Что в этом и подобных случаях может сделать арендатор:

  1. потребовать другое имущество, которое могло бы соответствовать условиям договора;
  2. потребовать от арендодателя устранить недостатки либо самостоятельно устранить их, но на средства арендодателя;
  3. потребовать расторжение договора. Вместе с тем потребовать выплату неустойки и возмещение убытков. Можно направить претензию к арендодателю, и если арендодатель не реагирует на претензии, следующим шагом будет иск о расторжении договора и взыскании задолженности.

Для начала укажем основной тезис, связанный с данным нарушением: права третьих лиц никоим образом не изменяются и не прекращаются при передаче имущества арендатору.

Добросовестный арендодатель обязан при заключении договора аренды предупредить арендатора о наличии прав третьих лиц. Это может быть сервитут на земельный участок: например, когда на земельном участке есть дорога для общественного пользования.

Если арендодатель скрыл факт обременения переданного объекта правами других лиц, то арендатору можно защитить свои права через требования:

  1. уменьшить арендную ставку;
  2. возместить убытки и расторгнуть договор аренды.

Арендатор может составить с вышеуказанными требованиями претензию и направить ее арендодателю. Если арендодатель уклоняется от исполнения претензионных требований – арендатор вправе оспорить аренду с нарушениями в суде.

Касающееся арендной ставки условие договора может меняться по взаимному соглашению в любые сроки. Между тем, законодатель указывает, что изменение платы за арендованное имущество возможно не чаще 1 раза в год.

Тем не менее, арендодатели нередко нарушают нормы и незаконно увеличивают размер арендных платежей в одностороннем порядке.

Чтобы защитить свои права от незаконного повышения оплаты, арендатор может потребовать снизить ее.

Как постановил Пленум ВАС РФ, арендная плата может увеличиться пропорционально изменениям рыночной цены. Такое существенное изменение рыночной ставки служит поводом для заключения дополнительного соглашения. Другой вариант – изменение платы за аренду через суд.

В соответствии с законодательством на арендодателя возлагается обязанность проводить капитальный ремонт, если иное не установлено нормативными правовыми актами или заключенным договором аренды. Соответственно, арендодатель обязан обеспечивать пригодное состояние арендованного имущества для эксплуатации. Действия арендатора, если арендодатель нарушает соответствующие условия договора:

  1. самостоятельное проведение капремонта. При этом арендатор может взыскать с арендодателя затраты по ремонту либо требовать уменьшение арендных платежей соразмерно понесенным расходам;
  2. требование расторгнуть договор и возместить убытки.

Если договор аренды недвижимости заключается более чем на год, он обязательно регистрируется в Росреестре. В случае игнорирования сторонами данного правила договор аренды будет считаться незаключенным. Впоследствии арендатор может понести потенциальные риски. Например, арендатор делает ремонт в арендованном помещении, устанавливает оборудование.

В дальнейшем договор аренды помещения признается незаключенным, в связи с чем арендатор не может заниматься запланированной деятельностью. Рискуя отсутствием госрегистрации договора аренды, арендатор, вероятно, понесет существенные убытки.

Поэтому арендатору следует направить в суд иск, указав о требовании обязать арендодателя зарегистрировать договор аренды в Росреестре.

Как мы уже говорили, на практике встречаются нарушения договора аренды и со стороны арендатора. Последствиями для арендодателя могут быть убытки имущественного характера. Итак, ниже раскроем наиболее частые случаи нарушения условий договора аренды арендатором и расскажем, каким образом может защитить свои права арендодатель.

Арендатор нарушает сроки внесения арендной платы

Среди главных условий сделки по аренде – срок, в течение которого арендатор обязан внести оплату за аренду, будь то конкретная дата или период. Если арендатор допустил нарушение срока арендных выплат по договору аренды, то арендодатель может:

  1. потребовать взыскание арендных платежей, при этом с арендатора можно потребовать досрочное внесение оплаты за существенное нарушение, если стороны не указали иное условие в договоре;
  2. взыскать договорную неустойку;
  3. расторгнуть договор (если арендатор пропускает 2 раза подряд сроки по оплате аренды).

Арендатор ухудшает состояние имущества

Арендатор возвращает арендодателю имущество именно в том состоянии, в котором он при заключении договора аренды его получил.

При этом может учитываться естественный износ арендованного имущества или состояние, которое обусловлено договором.

Однако если арендатор не относится бережно к имуществу и передает его арендодателю в значительно худшем состоянии, то это будет явное нарушение условий договора аренды. Что арендодатель может сделать:

  1. расторгнуть договор,
  2. а также потребовать возмещение убытков.

Арендатор использует имущество не по назначению

Еще одно нарушение арендодателем – нецелевое использование арендованного имущества.

Например, арендодатель передал в аренду помещение, которое в соответствии с договором будет обустроено арендатором под офис.

Однако после передачи недвижимости арендатор решил устроить в нем производство бытовой химии, что явно не соответствует целевому использованию имущества. Исходя из этого, арендодатель имеет право на:

  1. расторжение договора,
  2. а также возмещение убытков.

В первую очередь советуем прописывать все необходимые условия в договоре аренды во избежание в дальнейшем претензий сторон друг к другу. Тем не менее, арендодателем или арендатором могут быть не выполнены прописанные по договору условия, поэтому законодательством предусмотрены следующие способы защиты:

  1. расторжение договора. Сюда, в том числе, относятся случаи досрочного расторжения аренды той или другой стороной;
  2. взыскание аренды – такой способ применим, например, при полной задолженности арендных выплат, просрочке перевода арендных платежей или выплате не в полном объеме;
  3. взыскание штрафов, неустойки и/или убытков – эти меры применимы, когда одна из сторон нарушает договоренности по аренде. Например, арендатор понес убытки в связи с тем, что арендодатель вовремя не передал помещение под офис. Понесенные арендатором убытки могут быть взысканы с арендодателя.
  4. и иные способы защиты – в зависимости от специфики спора. Например, изменение в судебном порядке договора аренды, обязание зарегистрировать договор, обязание исполнить условия по договору.

Нарушенные арендатором или арендодателем права можно защитить:

  • в претензионном порядке;
  • в судебном порядке.

По закону, сначала сторона, чьи права по аренде были нарушены, обращается с претензией к противоположной стороне с требованием устранить нарушения, в том числе возместить убытки/выплатить неустойку/отдать долг в разумные сроки.

Если противоположная сторона уклоняется от исполнения своих обязательств по аренде, то сторона, чьи права нарушены, может обратиться в суд.

Наша рекомендация: обратитесь за юридическими услугами, чтобы грамотно составить претензию или судебный иск.

Если вы заключили договор аренды, или только в процессе подготовки договора, или у вас возникли разногласия по аренде с другой стороной, предлагаем вам помощь от нашей юридической компании «Хелп Консалтинг»! Обратившись к нам, вы сможете воспользоваться большим спектром юридических услуг, а именно:

  • получить первичную бесплатную консультацию;
  • оценить с нашей помощью перспективы и риски, связанные с арендой имущества;
  • получить проект договора аренды, индивидуально составленный в вашу пользу и лишенный рисков;
  • получить юридическую помощь в составлении претензии или судебного иска к другой стороне;
  • полное сопровождение дела в суде с гарантированным получением результатов.

Обращаем ваше внимание, что мы оказываем юридические услуги и для юридических лиц, и для граждан! Позвоните нам по телефону или заполните online-форму на сайте, и мы вам перезвоним!

Источник: https://help-ddu.ru/arenda/narusheniya-po-dogovoru-arendy-kak-zashhitit-svoi-prava

Защита гражданских прав арендатора и арендодателя в российской правовой системе

Защита прав арендатора


В статье предпринята попытка проанализировать особенности защиты прав арендодатора и арендодателя. В частности, анализируются такие способы защиты прав сторон договора аренды как возмещение убытков, взыскание неустойки, взыскание процентов, отказ от договора и другие.

Ключевые слова: договор аренды, арендодатель, арендатор, возмещение убытков, взыскание неустойки, взыскание процентов.

the article attempts to analyze the features of protection of the rights of the lessor and lessor. In particular, such ways of protecting the rights of the parties to the lease agreement are analyzed, such as compensation for damages, recovery of penalties, collection of interest, renunciation of the contract, and others.

Keywords: lease agreement, landlord, tenant, compensation of losses, collection of penalties, collection of interest.

Выбор способа защиты, как правило, обусловлен природой регулируемых гражданским правом общественных отношений. В зависимости от вида имущественные отношения могут защищаться либо вещными, либо обязательственными способами [5, с. 626].

Аренда представляет собой институт гражданского права, сочетающий в себе как обязательственные, так и вещно-правовые черты. Эта особенность обусловливает постановку вопроса, который достаточно часто возникает как на практике, так и в теории: какой способ защиты надлежит использовать при нарушении арендодателем права владения арендатора?

Как отмечалось выше, ученые-цивилисты предпочитают делить способы гражданско-правовой защиты права собственности на недвижимое имущество на две группы: вещно-правовые, которые применяются в случае, когда пассивный (обязанный) субъект из числа лиц, состоящих с собственником в абсолютном (вещном) правоотношении, нарушил свою обязанность воздерживаться от противоправного поведения в отношении собственника и обязательственно-правовые, используемые тогда, когда пассивный (обязанный) субъект, состоящий с уполномоченным лицом в относительном (обязательственном) правоотношении, не исполняет (исполняет ненадлежащим образом) возложенную на него соглашением или законом обязанность, предметом которой выступает недвижимая вещь [9, с. 52–53].

Отечественное гражданское право закрепляет два основных вещно- правовых иска: виндикационный (об истребовании вещи управомоченным лицом от ее фактического, незаконного владельца) и негаторный (об устранении нарушений вещного права, препятствующих использованию вещи ее законным владельцем, но не лишающих его владения вещью). К обязательственно-правовым способам защиты права собственности на недвижимое имущество относятся иск о применении последствий недействительности сделки, иск о признании сделки недействительной, иск об отобрании вещи, иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество [12, с. 201]. Также защита права собственности на недвижимое имущество может осуществляться путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, путем оспаривания действий органов государственной власти, а также посредством возражений против требований, направленных на лишение или ограничение права собственности. Хотелось бы акцентировать внимание на том, что «в практике возможно применение только тех способов гражданско-правовой защиты, которые прямо предусмотрены в российском законодательстве, в частности в ст. 12 ГК РФ или в иных законах» [3]. Особенности некоторых способов защиты права собственности не получили еще достаточно глубокого изучения, а правоприменительная практика нередко сталкивается с рядом нерешенных вопросов. Между тем единообразное понимание и применение правовых норм имеет крайне важное значение как для защиты интересов собственников, так и для развития института собственности и общества в целом.

Анализ научной литературы, позволяет прийти к выводу, что мнения ученых относительно выбора оптимального способа защиты арендных прав разделились.

Одни полагают, что в случае, если между участниками спора существуют обязательственные отношения, то нельзя предъявлять вещно-правовые требования в защиту своих прав.

В противовес данному мнению, следует привести мнение о возможности использования арендатором виндикационного иска против арендодателя, так как в российском законодательстве отсутствует запрет на применение вещных способов защиты в ситуациях, когда между сторонами существует обязательство.

Считаем, что имея дело со своеобразным, «смешанным» правоотношением, возникает проблема выбора наиболее предпочтительного, исходя из конкретных обстоятельств, способа защиты.

Так, И. А. Буш предположил, что «защита вещного элемента в «смешанных» отношениях имеет определенную специфику: вещный элемент подчинен режиму обязательства, давшему возможность возникновения самого правоотношения.

При нарушении вещного элемента выбор защиты будет зависеть от того, способен ли субъект, посягнувший на вещный элемент, нарушить обязательство, лежащее в основе существования этого вещного элемента.

Положительный ответ на поставленный вопрос приводит в действие механизм обязательственно-правовых способов защиты» [6].

Рассмотрим отдельные правовые нормы, регламентирующие особенности защиты прав сторон договора аренды.

Как отмечалось выше, ГК РФ в статье 12 [1] определяет ряд способов защиты гражданско-правовых отношений. В научной литературе данные способы именуются общими [10, с. 46]. Кроме того, глава 25 ГК РФ «Ответственность за нарушение обязательств» и глава 34 «Аренда» предусматривают специальные способы защиты, которые могут использоваться субъектами арендных отношений.

В соответствии со ст.

606 ГК РФ «по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». Как арендодатель, так и арендатор могут нарушать свои обязанности по договору. Выбор способа защиты зависит от вида нарушенной обязанности и характера нарушения.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель несет обязанность предоставить имущество арендатору согласно соответствующему договору. В случаях невыполнения названной обязанности, арендатор вправе в соответствии со ст. 398 ГК РФ защитить свои права.

Арендатор вправе потребовать возмещения убытков, безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения арендной платы, возмещения расходов на устранение недостатков, удержать сумму расходов на устранение недостатков из арендных платежей или потребовать расторжения договора в случаях, когда имущество передано арендодателем с недостатками и т. д.

Рассмотрим более подробно возмещение убытков как самого распространенного способа защиты арендных прав.

Он применяется практически за все нарушения арендных договоров (за недостатки в имуществе; наличие прав третьих лиц, неизвестных арендатору (на имущество); неисполнение обязанности по возврату арендованного имущества арендодателю и др.

), в том числе в сочетании с другими способами защиты. Данный способ применяется практически за любые нарушения договора аренды, в том числе в сочетании с другими санкциями.

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, потребитель вправе требовать, наряду с другими убытками, возмещения упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы [7, с. 8].

Согласно п. 3 ст. 393 ГК РФ, определяя причиненные убытки, суду следует учитывать цены, существовавшие в том месте, где должно было быть удовлетворено требование потребителя, на день вынесения решения, если законом или договором не предусмотрено иное.

В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [2] (далее — Постановление № 25) сказано, что «размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности» (п. 12).

Нельзя не отметить, что возмещение убытков в качестве способа защиты имеет определенные сложности процессуального характера, в частности, когда речь идет об упущенной выгоде. Согласно п.

14 Постановления № 25 упущенная выгода это «неполученный доход, расчет которого является приблизительным и носит вероятностный характер».

Вместе с тем, это не означает, что по этой причине права пострадавшей стороны не должны быть защищены.

В научной литературе выделяют как минимум четыре условия применения меры договорной ответственности в форме возмещение убытков: убытки, вина, причинная связь и противоправность (по общему правилу).

Характер рассматриваемого способа защиты гражданских прав позволяет делать вывод о наличии элемента наказания правонарушителя и помимо восстановления правового положения несет и штрафное воздействие [11, с.

23].

Подводя итог вышесказанному, отметим, что при выборе способа защиты гражданских прав арендодателя и арендатора, следует исходить из конкретных обстоятельств. Это обусловлено «смешанным» характером института аренда, сочетающего в себе как обязательственные, так и вещно-правовые черты.

Литература:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
  2. О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2015. № 7.
  3. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 // Российская газета. 2010. № 109.
  4. О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации: постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2011 г. № 81 // Вестник ВАС РФ. 2012. № 1.
  5. Брагинский М. М., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. 682 с.
  6. Буш И. А. Выбор надлежащего способа защиты прав сторон по договору аренды // URL: http://adhdportal.com/book_2424_chapter_15_VYBOR_NADLEZHASHHEGO_SPOSOBA_ZASHHITY_PRAV_STORON_PO_DOGOVORU_ARENDY.html (дата обращения: 25.04.2018).
  7. Добровинская А. В. Убытки в гражданском праве // Юрист. 2015. № 12. С. 4–12.
  8. Егорова М. А. Односторонний отказ от исполнения гражданско-правового договора. М., 2010. 528 с.
  9. Зарубин А. В., Потапенко С. В. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость. М., 2012. 458 с.
  10. Кархалев Д. Н. Особенности защиты гражданских прав при нарушении договора аренды // Вестник арбитражной практики. 2017. № 2. С. 45–50.
  11. Садиков О. Н. Убытки в гражданском праве Российской Федерации. М., 2009. 211 с.
  12. Суханов Е. А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017. 560 с.

Основные термины(генерируются автоматически): возмещение убытков, ГК РФ, вещный элемент, недвижимое имущество, способ защиты, арендатор, арендодатель, выбор способа защиты, научная литература, упущенная выгода.

Источник: https://moluch.ru/archive/204/49808/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.